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Cómo vender una propiedad con inquilino

11/08/2020

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Tiempo de lectura: 10 minutos

Descubre todo lo que debes tener en cuenta a la hora de vender una propiedad con inquilino y conoce sus ventajas e inconvenientes.

Cuando compras una vivienda y te conviertes en propietario, las opciones que se te pasan por la cabeza son: o alquilar la casa porque has comprado para invertir o disfrutar y vivir en ella. 

Si la pusiste en alquiler porque querías tener unos ingresos extras cada mes gracias a las rentas que te proporciona el inquilino, lo más probable es que no tuvieras en mente venderla (o al menos por el momento), pero como has visto las cosas y situaciones cambian, quizás has cambiado también de opinión. 

Tener una buena relación con los inquilinos es fundamental
Tener una buena relación con los inquilinos es fundamental

Si este es tu caso y te estás preguntando si puedes vender tu propiedad alquilada, la respuesta es sí. Y por eso hemos preparado este artículo, para que conozcas una serie de factores a tener en cuenta, así como los derechos del inquilino, la documentación que debes tener a mano y sus ventajas e inconvenientes. 

Sigue leyendo y descubre cómo vender una propiedad alquilada de manera sencilla y sin complicaciones. 

5 factores a tener en cuenta a la hora de vender una propiedad con inquilino

Si has puesto tu piso en alquiler, tienes gente viviendo y ahora necesitas vender la propiedad, tranquilo que podrás hacerlo, pero siempre que tengas en cuenta una serie de factores para cumplir con la ley y hacer que la gestión sea favorable para ti, pero para el inquilino también. Para eso, ten en cuenta estos 5 puntos de a continuación:

1.- Valora tu posición financiera y fiscal

Antes de hacer cualquier cambio o transacción, sea compra o venta, deberás conocer tu posición fiscal y financiera, ya que después los resultados finales pueden variar. 

Es decir, cuando se vende una propiedad se deben tener en cuenta unos impuestos y pagos que pueden suponer una carga inesperada en el vendedor y afectar a su decisión de venta, ya que reducirá la cantidad neta de dinero que le queda después de la venta. 

Y efectivamente estamos hablando del IRPF, ya que en cualquier venta que se realice de propiedades se deberá pagar por la diferencia entre el valor al que se compró la vivienda y el precio al que se vende, es decir, por la ganancia patrimonial que se ha generado. 

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De este modo, se puede llegar a pagar hasta un 23%, con lo cual, es mejor estudiar el tema antes de decidir vender rápidamente por la necesidad de sacar dinero. Sin embargo, si se diera el caso de que al propietario le ha supuesto una pérdida, en vez de beneficios, no deberá pagar el impuesto, como en el caso también de aquellos que hayan invertido el dinero de la venta en la adquisición de otra vivienda habitual, en mayores de 65 años o personas con  dependencia.

Por otro lado, si tienes hipoteca y vendes la propiedad antes de que finalice el plazo fijo de tu préstamo hipotecario, puede haber multas y penalizaciones. 

2.- Busca el comprador indicado

Cuando urge la necesidad de vender, en ocasiones se cometen imprudencias y se cae en el error de realizar una mala venta. Por este motivo, has de tener claro que no puedes vender la propiedad a todo el mundo, ya que no todo el mundo estará interesado en comprar para invertir, o querrá tener inquilinos ya instalados. 

En esta entrevista, Rebeca habla de este tipo de comprador con carácter de inversor.

Con lo cual, más vale conocer qué tipo de compradores hay, cuales son sus preferencias y ceñirse a aquellos perfiles con carácter de inversor, que tienen las cosas claras y no necesitan demasiado apoyo económico para poder realizar una transacción de estas características. 

También, es importante buscar a gente que sepa lo que implica comprar un piso con inquilino, ya que deberá suscribirse y subrogar todos los derechos y obligaciones que tenía el anterior casero. 

3.- Informa en todo momento al inquilino

Imagínate que hace dos años que tienes alquilada la casa y el contrato con tus actuales inquilinos es de cinco años… como comprenderás no les hará mucha gracia que de la noche a la mañana les digas que vendes el piso. 

Primero de todo porque se alarmaran y se pensarán que quieres echarles del piso, y aunque no sea del todo cierto pues podrían tener la opción de seguir quedándose en él, lo mejor es que hables y les comuniques desde el primer momento el plan que tienes en la cabeza. 

La comunicación con el inquilino debe ser crucial en esta venta
La comunicación con el inquilino debe ser crucial en esta venta

Así, si el inquilino está bien informado, será mucho más comprensivo durante el proceso y para ti, como vendedor, toda la operación será más sencilla de realizar. Y quién sabe si ellos mismos pueden estar interesados en comprar esa propiedad. 

4.- Sigue la ley a rajatabla y cumple con los derechos del inquilino

Para vender una propiedad alquilada existe una ley, en este caso la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que se encarga de regular este tipo de ventas y otorgar a cada parte los derechos y obligaciones pertinentes. De este modo, dichas transacciones quedan contempladas en los artículos 14 y 15 e indica que dicha operación es totalmente posible y legal.

Sigue la ley de Arrendamientos Urbanos para que las acciones sean correctas.

Sin embargo, siempre debemos tener en cuenta una serie de cláusulas y derechos del inquilino, que a continuación detallaremos para que la relación entre propietario e inquilino acabe de la mejor manera posible. 

5.- Cerciórate de las condiciones del contrato

Aunque hemos dicho que sí se puede vender una propiedad alquilada, muchos factores que giran entorno a esta operación dependeran de si el contrato de la vivienda está inscrito en el Registro de la Propiedad o no. 

  • Si el contrato del piso está registrado: 

En el caso de que el piso esté registrado en el Registro de la Propiedad, el propietario tiene derecho a vender la vivienda, pero el inquilino tendría preferencia si quisiera comprarlo o podría permanecer en el piso que se vende hasta que se le acabara el contrato. 

Si se le acabara el contrato al inquilino y el propietario no lo renovara porque tiene pensado vender, éste debería avisarle con dos meses de antelación o respetar los tres primeros años del contrato, pues el inquilino no podrá ser desalojado a no ser que el propietario necesitara el piso para él o su familia en este periodo de tiempo. 

Lo que ponga en el contrato podrá derivar unos derechos u otros
Lo que ponga en el contrato podrá derivar unos derechos u otros.
  • Si el contrato del piso no está registrado: 

Si el contrato del piso en cuestión no está registrado, quiere decir que ese contrato no tiene valor y la venta se puede producir sin tener en cuenta al inquilino en la opción a compra o indemnización. 

Es decir, el propietario podrá vender siempre y cuando en el contrato no esté especificada una cláusula de renuncia. Así, si no existe cláusula, el propietario tiene vía libre sin tener en cuenta al inquilino, pues solo lo deberá avisar con 30 días de antelación para que pueda abandonar la vivienda. 

Pero si existe una cláusula de renuncia, entonces el inquilino podría tener derecho a comprar el piso al mismo precio que se quiere vender y en un período de 30 días.

Los derechos del inquilino

En estas operaciones normalmente quien sale perdiendo es el inquilino y por eso se deben tener en cuenta todos los derechos a los que puede acogerse. 

Es normal que, para el inquilino, surjan muchas preguntas, con lo cual, a groso modo, lo más importante que debe saber es que: 

  • Si no existe una renuncia específica ni cualquier tipo de excepción, el inquilino podrá permanecer en el piso hasta que le venza la fecha del contrato. 
  • Si el piso está correctamente registrado y su contrato forma parte en el Registro de la Propiedad, podrá tener una oportunidad de hacerse con el piso, lo que se llama derecho a tanteo.

Derecho de tanteo

En el momento en que el propietario quiere vender su casa, debe informar al arrendatario sobre esta decisión mediante una comunicación escrita para informarle y ofrecerle la compra del inmueble con todas las condiciones y precios de venta y los pasos a seguir.   

Asimismo, el precio y las condiciones de pago se deben respetar como si fuera otro posible comprador y desde ese momento que el inquilino recibe la oferta y notificación, tiene 30 días para empezar a ejercitar su derecho y  tomar una decisión. 

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Derecho de retracto

Si el propietario no actúa en buena fe y  aún teniendo el inquilino derecho preferente en la compra de la vivienda no avisa de este acto, el arrendatario tendrá el derecho de adquirir el inmueble por el mismo precio (en un plazo de 30 días) y anular, si se diera el caso, la compra venta ya empezada o acabada con otro posible comprador. 

Con lo cual, más vale informar y no ocultar esta transacción si no quieres salir mal parado tú como propietario. 

Como es lógico, el primer derecho que se podría aplicar es el del tanteo, y si este no puede ejecutarse o no se actúa en buena fe, se podría aplicar el retracto, como la ley indica. 

Cuando se alquila una casa, lo primero que se debe hacer es un contrato donde ambas partes, tanto propietario como inquilino están de acuerdo en todas aquellas cláusulas que vendrán estipuladas. 

De este modo, a la hora de poner en venta una propiedad alquilada, se tendrá que repasar el contrato y ver que: 

  • Aunque la propiedad se venda no significa en ningún momento que el inquilino deba irse, ya que una nueva persona, si no es el caso de que el inquilino se queda con el piso, puede asumir el rol de propietario y el arrendatario entonces seguir pagando las mensualidades y conservar el contrato hasta su fecha de vencimiento. Una vez se venza la fecha pueden haber modificaciones o el propietario podrá decidir si quiere seguir alquilando su nueva propiedad a esos inquilinos o quiere la casa para vivir él. 
  • En la mayoría de contratos consta que, en los últimos meses para la finalización del contrato permiten que la propiedad se vea y se hagan visitas. Esto se debe verificar si está especificado, pues si no lo está, el inquilino no tiene ninguna obligación de dejar ver la casa donde ahora está viviendo.
  • Durante el período de contrato, el inquilino puede estar tranquilamente en el piso y disfrutar de él, con lo cual, el propietario no puede tener acceso libre a la propiedad y al mismo tiempo no puede asumir que puede realizar las visitas durante el arrendamiento. 
  •  Sin embargo, si no se encuentra en el último período de arrendamiento y el acuerdo no permite visitas, lo mejor es que se pueda negociar un acceso razonable y acordar con el inquilino cómo puede actuar en estos casos.
  • Si no hay una cláusula en el contrato que permita realizar una ruptura, (es decir, entregar un aviso conforme necesita la propiedad antes de que finalice el contrato) no podrá recuperar la propiedad hasta el fin del arrendamiento. 
Ambas partes deberán repasar el contrato para ver que todo este en orden
Ambas partes deberán repasar el contrato para ver que todo este en orden

Ventajas e inconvenientes de vender un piso con inquilino

Después de saber que sí que puedes vender una casa alquilada, aparte deberás saber que existen una serie de ventajas e inconvenientes, como en la mayoría de las decisiones que des en la vida.

Ventajas de vender una propiedad con inquilino

Para el propietario, vender una propiedad con inquilino le supondrá:

  • Poder mantener sus ingresos mediante la renta del alquiler hasta el día que se complete la venta de la propiedad.
  • Garantizarse de que, si la venta no sale bien por alguna razón, aún tiene la garantía de los ingresos de los inquilinos. 
  • Tener un público interesado muy concreto y eficaz, como los inversores pequeños y medianos.
  • Realizar una transacción más sencilla, ya que los compradores con perfil inversor suelen ser más experimentados y tienen las cosas e ideas más claras. 
  • Un ahorro del proceso de compraventa si los inquilinos que viven ahí quieren comprar la casa. 
  • Estar protegido de posibles ocupaciones ya que la casa estará ocupada con inquilinos en todo momento.
  • No tener que hacer arreglos o prepararla para la venta. 
Creative writer’s workspace in bright stylish home

Inconvenientes de vender un piso alquilado

A pesar de que la mayoría de los factores a la hora de vender una propiedad con inquilino son buenos y beneficiosos, también existen un par de inconvenientes o cosas a tener en cuenta: 

  • El propietario deberá informar en todo momento al inquilino de lo que quiere hacer, y si no lo hace puede sufrir penalizaciones y pérdidas de autoridad.  
  • La demanda será mucho más acotada y los usuarios interesados serán más limitados. 
  • A la hora de anunciar una propiedad con inquilinos, la gente suele recurrir más al boca boca, a startups como Inviertis  y no tanto a los canales tradicionales como las agencias inmobiliarias.

¿Y si alguien quiere comprar un piso con inquilino? 

Para la parte contraria, es decir aquellos compradores que estén leyendo este post y quieran comprar un piso con inquilino, también tendrán sus ventajas y factores a considerar, como por ejemplo: 

  • Se asegurarán una compra segura y con buena rentabilidad.
  • Estarán recibiendo ingresos desde el primer día. 
  • El riesgo de pérdida de capital será bajo o nulo.
  • Deberán ceñirse lo que dice el contrato y como nuevo propietario tendrán que suscribirse y subrogar todos los derechos y obligaciones que tenía el anterior casero. 
  • Se tendrán que amoldar al precio de la renta del alquiler y seguir respetando los acuerdos que el inquilino tenía con el anterior propietario. 
Woman leaning on her husband’s shoulder while he is working using a laptop at home
  • Si el contrato no ha sido actualizado en los últimos 3 años, puede haber una actualización, como por ejemplo que el IPC haya subido, o cosas similares, pasado ese periodo de tiempo.

Conclusiones

Como has visto, cada tipo de propiedad tiene su historia a la hora de venderla, y si quieres conseguir vender una propiedad con inquilino, lo mejor es que actúes con buena fe desde el primer momento, seas coherente y comprensivo con tu arrendatario y vayas de frente.

Piensa que esta situación va a beneficiarte más a ti que a él, con lo cual, al menos haz que se sienta a gusto durante su periodo de arrendamiento y respeta los tiempos hasta que pueda formalizarse la venta sin prisas ni problemas.

¡Suerte con tu venta!

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