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¿Qué tipos de financiación tengo disponibles a la hora de comprar una casa?

28/05/2020

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Tiempo de lectura: 10 minutos

Si estás pensando en adquirir una vivienda, descubre los tipos de financiación disponibles a la hora de comprar una casa y cuál es la que te conviene más según tu situación.

A la hora de comprar una casa, aparte de la ilusión y las ganas de empezar con esta nueva aventura, hay muchos factores que se deben tener en cuenta. 

Para empezar, deberás analizar tus necesidades, saber qué tipo de vivienda quieres conseguir, en qué localización, barrio o calle la deseas comprar, cuantas habitaciones va a tener y todo lo que puedas imaginar, pero lo que realmente va a importar es si tienes capacidad económica para adquirir el piso de tus sueños, y en consecuencias, si vas a tener capacidad de endeudamiento. 

El tema de pagar la casa es el detonante para poder adquirirla, con lo cual en el artículo de hoy vamos a hablar sobre ello, para que descubras qué tipos de financiación tienes disponibles para comprar una casa. Para ello, hemos querido entrevistar a Ramón Riera, CEO & Fundador de Eurofincas y presidente de Fiabci España y de la Región Europea, un experto en el sector que te resolverá todas tus dudas. 

La financiación al comprar una casa

Los pasos a seguir a la hora de financiar una vivienda

Si quieres comprar una casa y tienes claro que la mejor opción es financiar, estos son los pasos que deberás seguir: 

  • Localiza por Internet cuales son las mejores ofertas bancarias
  • Realiza una simulación hipotecaria en sus plataformas
  • Estudia cada caso y escoge la más viable para ti. 

Hoy en día se suele hacer todo de forma telemática, y los primeros pasos, para ahorrar tiempo y trámites presenciales se suele hacer online. 

Normalmente, los bancos, a través de sus plataformas online ya piden la documentación y una vez la reciben, pasa a ser analizada y si es positiva, ya se puede iniciar el proceso. 

En el caso de ser positiva y estar aprobada, lo siguiente será hacer una tasación y ver qué tipos de financiación son los más adecuados para cada caso. 

En todo momento, lo importante es realizar todas las comprobaciones y comparaciones posibles y quedarte siempre con la que más te interese. 

Los tipos de financiación para comprarte una casa

Si hablamos de tipos de financiación inmobiliaria, dentro de la categorización por los tipos de interés, existen tres tipologías distintas: la fija, la variable y la mixta.

La fija 

La financiación hipotecaria de tipo fijo se caracteriza por ser la que tiene un tipo de interés que no variará durante todo el plazo hipotecario que se haya pactado. Es decir, durante todo el tiempo que tengas que pagar la hipoteca, siempre pagarás la misma cuota sin posibilidad de variaciones. 

No va a ser volátil respecto a las diferentes situaciones económicas que podamos encontrar en el futuro, pero suele tener unos costes de cierre hipotecario un poco elevados. 

Aun así, es la opción más recomendada si tienes la certeza de que la casa que te vas a comprar va a ser tu vivienda por muchos años. 

La variable

La hipoteca de tipo variable es aquella que, según el tipo de interés que se maneje en ese momento, pagarás una cuota u otra. No tendrás la claridad de pagar siempre la misma cantidad y a veces saldrás ganando, pero otras perdiendo, ya que dependerá de cómo vaya la economía y de la variación de los intereses. 

No obstante, la mayor parte de las hipotecas que se realizan en España, cuentan con su sistema de amortización, con lo cual, suelen acabar siendo en cierto modo variables. 

Si no tenemos seguro si la vivienda que vamos a comprar va a ser la casa de tu vida y la vas a adquirir como inversión o al cabo de unos años, por tus circunstancias o necesidades la vas a tener que vender, el tipo que aconsejamos será el variable. 

La mixta

La mixta, como su nombre indica es un híbrido entre el tipo de interés fijo y variable. De este modo, la hipoteca tendrá un interés variable que tendrá como referencia el Euribor, pero a su vez se habrá pactado un interés fijo y será la combinación de una y otra.

¿Cuál es la opción más demandada? 

Si te preguntas cual es el tipo de hipoteca más demandada, respecto al tipo de interés, te diré que es la fija, ya que los compradores van a tener la seguridad de saber que van a pagar en cualquier momento, desde el principio hasta el fin, con una cuota constante y eso proporciona tranquilidad. 

No obstante, la variable es la que más se utiliza en casos de inversiones o cuando se compra una vivienda para venderla al cabo de los años. 

De todos modos, siempre se ha de ver lo que más te interesa y en ambos casos, se hace un plan de amortización francés donde al principio se pagan más intereses y luego se paga más amortización. 

¿Que debe saber un comprador sobre los intereses?

Además de conocer los tipos, ya sean fijos, mixtos o variables, es muy importante conocer cuestiones implicadas, como por ejemplo el precio del dinero y del Euribor en el momento de financiar. 

Los intereses pueden ser un inconveniente a la hora de comprar una casa.
Los intereses pueden ser un inconveniente a la hora de comprar una casa.

Una de las ventajas a la hora de financiar mediante hipoteca es que como este año se han encontrado los índices del Euribor en negativo y en mínimos históricos, las cuotas mensuales de las hipotecas serán más bajas, pues los intereses a pagar serán menores que los años anteriores. 

En cambio, si sube el Euribor y tu tienes elegida una hipoteca con interés variable, aquí es donde te puede variar la cuota a pagar.

Financiar sin intereses ¿es posible?

Si te estás preguntando si hay alguna forma o algun banco que financie sin intereses, la respuesta es no. 

Si no se pagan intereses el banco no tendría negocio y no le serviría de nada dejarte un dinero sin tener la certeza de que se lo vas a devolver y encima sin ganar nada a cambio. 

No obstante, los bancos no ganan dinero por los préstamos que conceden, sino por los servicios o promociones que venden gracias a la captación de los clientes y su posterior fidelización.

El tipo de interés más indicado

Aunque cada hipoteca es un mundo y cada banco es otro mundo también, normalmente, lo más común es trabajar con un interés de un 0.85%, siempre y cuando sean préstamos a personas físicas y la garantía sea buena, pues cuanto haya más riesgo de impago, los porcentajes de interés suben. 

Sin embargo es cuestión de ver todas las ofertas posibles que hay en los bancos y escoger la que mejor te convenga o la que puedas acabar negociando con tu entidad financiera de confianza. 

La regla del 80 / 20

Por norma general, los bancos suelen financiar un 80% del valor del inmueble, que dicho valor viene determinado por el valor de tasación o de compra. En este caso, siempre se tomará el valor inferior a estos dos, para determinar la financiación final. 

Aún así, es un error pensar en ahorrar solo ese 20% que el banco, en la mayoría de los casos no te va a conceder, pues siempre se han de tener en cuenta un 13% más de añadido que cubrirán todos los gastos de notaría, impuestos, registros y demás. 

Normalmente los bancos dan un 80% del valor y tu has de poner el 20% restante..
Normalmente los bancos dan un 80% del valor y tu has de poner el 20% restante..

Muchas veces, este 13% cae en el olvido y, en algunos casos que se consigue financiar un 100% de la vivienda, los compradores tienen problemas por no pensar en todos los gastos asociados a la compra de una vivienda. 

No obstante, en algunos casos, puede que no se te conceda una financiación de un 100% pues dicha diferencia del 20% que se incluye en la financiación, el banco tendrá que aprovisionarla y arriesgarse a cualquier impago o endeudamiento que pueda aparecer. 

Por este motivo, cada vez más los Comités de Riesgo y el Banco de España miran mucho más la capacidad económica, la capacidad de devolución y la garantía, pues si no s cumplen estos requisitos, lo más probable es que no te financien el 100% del valor de la vivienda. 

Ventajas e inconvenientes de contratar una hipoteca

Aunque la mayoría de las ideas ya las hemos explicado a lo largo del artículo, es bueno sintetizar y ver claramente los pros y contras a la hora de contratar una hipoteca.

Firmar una hipoteca es una de las acciones más importantes de la vida.
Firmar una hipoteca es una de las acciones más importantes de la vida.

En este caso, las ventajas podrían ser: 

  • Obtendrás fluidez financiera adecuada al pedir un préstamo y te seguirás quedando ahorros en el caso que los tengas. 
  • Como el índice del Euribor está muy bajo, las cuotas de las hipotecas serán bajas y los intereses menores a los años anteriores. 
  • En banco podrá conceder un 80% del valor del inmueble o, en algunos casos, un 100% del total de la compra. 

Y en cuanto a inconvenientes, podríamos decir: 

  • Cuando contraes un préstamo estás obligado a tener una relación con el banco durante muchos años y tienes la obligación de pagar a rajatabla. 
  • Los intereses pueden ser un inconveniente, pero con el Euribor bajo, como hemos dicho puede ser una oportunidad. 
  • Se han de pagar comisiones de apertura y tener en cuenta más gastos, aparte de la hipoteca. 
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Comprar una casa al contado sin la necesidad de financiar

Si no necesitas financiación para adquirir una casa, felicidades. Has ahorrado, tienes dinero para comprarte una casa sin endeudarte y no vas a tener que preocuparte de pagar una hipoteca a lo largo de tu vida. 

Sin embargo, hoy te diría que lo pensaras bien porque no interesa descapitalizarse teniendo en cuenta el precio del dinero. Tal y como están las cosas, es mejor financiar una parte y tener una reserva en tu cuenta, a perder todo el capital de una tirada, pues siempre que quieras podrás acabar amortizándolo..

Pagar al contado si te lo puedes permitir es una opción a la hora de comprar vivienda
Pagar al contado si te lo puedes permitir es una opción a la hora de comprar vivienda

Si puedo financiar y dejar un poco de capital en el banco, prefiero eso. Siempre se podrá amortizarlo. 

Ventajas e inconvenientes

Aún así, al pagar a contado no tendrías ningún gasto adicional como la apertura o formalización de la hipoteca y las comisiones o además, ahorrarás una gran cantidad de dinero al no tener que cancelar mes a mes las cuotas de interés establecidas. 

Pero como hemos dicho, en ocasiones, pagar tal cantidad de dinero al contado puede ser un problema a futuro, cuando se pueda necesitar ese dinero. Por lo tanto, piénsatelo bien y escoge la mejor opción para ti. 

Comprar una vivienda sin la ayuda del banco

Hemos visto la opción de hipotecarnos a través de un préstamo bancario, la de pagar al contado la vivienda, pero si no quieres hacer ni una cosa ni la otra, te damos unas cuantas opciones más para que puedas comprar una vivienda por otras vías: 

Ayuda familiar

Según diversos estudios realizados en los últimos años, un 25% de los compradores que adquirieron una vivienda no necesitaron una hipoteca para hacerlo, y de ellos, un 6% pudo comprar su casa gracias a una ayuda familiar. 

En la mayoría de las veces, cuando gente jóven quiere coger una hipoteca, si tienen la suerte de poder hacerlo, piden ayuda a sus padres, pues sus ahorros no son del todo suficientes para hacer frente a dicha cantidad. 

En este caso, estaríamos hablando de dos vertientes distintas: la donación y el préstamo entre particulares. 

La donación 

La donación se entiende cuando, en este caso, un familiar, regala el dinero a sus hijos sin necesidad de devolverlo a posteriori.

Esta acción, en muchas Comunidades Autónomas recibe bonificaciones, pero siempre se ha de acreditar la procedencia del dinero ante notario para que después no se creen alertas a Hacienda y se puedan pensar que es un caso de Blanqueo de Capitales. 

Para ello, se debe hacer una escritura pública indicando la cantidad del dinero y para que se va a destinar. 

La ayuda entre familiares es una forma de comprar sin hipotecarse
La ayuda entre familiares es una forma de comprar sin hipotecarse.

Prestación entre particulares

En el caso que se vaya a prestar, es decir, se acuerda entre familiares que se deja un dinero con la finalidad de que se devuelva, se deberá firmar un contrato en el que se especifique la cantidad, los plazos de devolución y los intereses, en el caso que hubieran. 

No obstante, en ocasiones se quiere simular una donación cuando en realidad es un préstamo para obtener la bonificación, pero te sugiero que ni lo intentes ya que está muy controlado y la Agencia Tributario puede exigir pruebas de que la devolución del dinero se ha efectuado. 

Alquiler con opción a compra

Una buena opción para aquellas personas que no han podido ahorrar lo suficiente para una entrada de un piso o por cuestiones de salario no les han podido conceder una hipoteca, es el alquiler con opción a compra. 

Se trata de estar en una vivienda en régimen de arrendamiento durante un período de tiempo, pagando las cuotas como si de un alquiler se tratara, pero al transcurrir un tiempo asignado da la opción al arrendatario de adquirir el inmueble, descontando todas las cuotas del alquiler que se hayan abonado hasta el momento. 

De este modo, el inquilino no tiene la sensación de haber estado tirando el dinero ya que las rentas de cada mes se convierten en cuotas hipotecarias, además de descontar el dinero ya pagado anteriormente. 

Es una buena forma de ir ahorrando para ser propietario mientras eres inquilino y además, te da la opción de familiarizarte con la casa, la ubicación, los vecinos antes de decidirte a comprar o no. 

Aún así, todo debe ser tratado por un profesional y un notario, ya que por ejemplo si desde el primer momento se acuerda esta opción de alquiler con opción a compra, después el propietario no puede negar el poder comprar la casa a los inquilinos si éstos lo desean hacer. 

Compra a plazos

Esta opción sería muy similar a un alquiler, ya que lo que se tendría que hacer es establecer en el contrato de compraventa un precio total del inmueble, pero a su vez, determinar unos plazos, una forma de pago, las cantidades o penalizaciones en caso de incumplimiento. 

De este modo, para el comprador es una vía más fácil de adquirir una vivienda, puesto que no es necesario realizar un desembolso muy grande de dinero para una entrada, y puede tener la tranquilidad de pagar mes a mes la cantidad acordada. 

Aún así, también es imprescindible realizarlo ante notario y establecer todas las cláusulas y puntos en un contrato para que no hayan posibles problemas. 

Aquí se estaría haciendo una financiación interna entre comprador y vendedor, pero en el caso de que el comprador no completara los pagos en el plazo estipulado, que no son plazos con cuotas como el alquiler, sino que suelen ser cuotas mucho más elevadas, el vendedor recupera el inmueble. 

Si acuerdas con el vendedor, puedes pagarle a plazos la casa.j
Si acuerdas con el vendedor, puedes pagarle a plazos la casa.j

Conclusiones

Como ves, si quieres adquirir una vivienda, puedes tener distintas opciones de financiación para realizar la compra de tu casa. No obstante, siempre deberás estudiar tu situación financiera, tus necesidades y pensar a futuro para escoger la opción que mejor te corresponda. 

Es mejor no tener prisa para comprar y realizar una buena acción, que luego arrepentirse por habernos precipitado. 

Estudia todas las opciones disponibles, plantéate si lo mejor es financiar con el banco o no, analiza si tienes suficiente capacidad de endeudamiento y tu capital no va a sufrir repercusiones y lánzate a la aventura. ¡Estas a solo un paso de tener la casa de tus sueños!

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