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¿Qué tipos de cargas puede tener una vivienda?

18/06/2019

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¿Qué tipos de cargas puede tener una vivienda?

Tiempo de lectura: 7 minutos

Los impagos y embargos de un piso pueden suponer una desafortunada sorpresa si no se tienen en cuenta. Antes de comprar, revisa todas las deudas, conoce los tipos de cargas que puede tener una vivienda y no te lleves sustos innecesarios.

Cuando queremos comprar una casa, muchas veces nos llenamos de ilusión y se nos pasan cosas tan importantes como las cargas o ciertos pasos a tener en cuenta en este proceso.

Si una vivienda lleva cargas encima, el precio de compra podrá elevarse y producir en el comprador una desagradable sorpresa, pues nunca se sabe hasta qué punto podrá subir el gasto de la carga y si eso conlleva a perder la casa de tus sueños.

Para que esto no te ocurra, en este artículo vamos a explicarte todo lo que debes saber sobre las cargas y analizaremos qué tipos de cargas puede tener una vivienda. De este modo, al tener dominado el tema, te evitarás sorpresas y desilusiones. ¡Toma nota!

¿Qué implica comprar una vivienda con cargas?

Comprar una vivienda con cargas significa adquirir una casa que tiene obligaciones económicas que pesan sobre ella, es decir, pagos que no se han efectuado aún o que se deben.

El vendedor puede suponer muy simpático, pero hay que tener cuidado si esconde cargas la vivienda que ofrece.

Si el vendedor no ha finiquitado los pagos antes de ponerla a la venta, las cargas se pueden transmitir al comprador. Con lo cual, es muy importante saber si el vendedor no las ha liquidado con anterioridad, pues si así fuera se tendría que presionar para que lo hiciera o pactar una solución acorde a ambas partes.

¿Cómo saber si una vivienda tiene algún tipo de carga?

En muchas ocasiones, cuando estamos interesados en una casa, uno de los datos más importantes como puede ser si la vivienda tiene cargas, puede pasar por alto para el vendedor

Al vendedor, de primeras, no le interesará notificar al comprador que la casa que quiere vender tiene pagos pendientes, porque esto seguramente será motivo de rechazo para la mayoría de los interesados.

Tareas pendientes por hacer para comprobar si la vivienda tiene cargas o no.

Sin embargo, será tarea del comprador asegurarse de que la vivienda está libre de cargas. Para saber si la casa tiene algún tipo de carga, habrá que hacer lo siguiente:

1. Pedir la nota simple del inmueble

Con la nota simple se comprueba la titularidad del inmueble y las características de la misma, pero además, sirve para saber el estado de la casa en cuanto a hipotecas, embargos o afecciones fiscales.

Este documento se obtiene en el Registro de la Propiedad o desde la web del Colegio de Registradores.

2. Hablar con el presidente de la comunidad

Con la nota simple sabemos si hay cargas directas en el inmueble, pero también es importante conocer los embargos o pagos que se deben en la comunidad de vecinos.

Para eso, hay que hablar con el presidente de la comunidad, para que nos diga quién es el administrador y así éste facilitarnos el certificado de corriente de pagos.

3. Pedir recibos y justificantes de pago al vendedor

Para comprobar que la casa está al corriente de pago de los tributos municipales, como por ejemplo del IBI, se deberá pedir los justificantes y recibos al vendedor.

Tipos de cargas en inmuebles

Cuando vayas a solicitar la nota simple y hagas las otras dos comprobaciones que te hemos explicado anteriormente para asegurarte de que la vivienda esté libre de cargas, podrás encontrarte con diversos tipos de cargas que seguramente desconozcas.

Para que sepas que se ha de hacer en cada caso y cómo se ha de actuar según el tipo de carga, a continuación te las explicamos una por una:

Cargas registrales

Las cargas registrales son aquellas que se pueden comprobar yendo al Registro de la Propiedad y pidiendo la nota simple. Son totalmente públicas y las puede consultar todo el mundo, pero al pedirlas se te abonará un coste de 4 euros.

Ejemplo de nota simple del Registro de la Propiedad. | Notasimple-online.es

Hipotecas

Esta es la carga más habitual, pues normalmente todo el mundo pide un préstamo hipotecario para comprar una casa. Si en el momento de querer comprar una casa, ésta sigue teniendo una hipoteca por pagar se nos plantean 3 opciones:

  • Pedir al vendedor que cancele la hipoteca antes de la compra, es decir, que pague la cantidad de dinero que falta para acabar la hipoteca.
  • Retener del precio de la vivienda en venta la cantidad que aún está pendiente de pago de la hipoteca y que la cancelación pase a manos del comprador.
  • Subrogar la hipoteca con el consentimiento de la entidad acreedora.

Nota marginal de ejecución hipotecaria

Si existe una nota marginal de ejecución hipotecaria significa que el banco va a proceder a quedarse con la hipoteca por impago. Con lo cual, antes de comprar una vivienda hay que solicitar una cancelación de la ejecución, que a posteriori tendrá que ser aprobada por un juez, para el vendedor acabe de pagar lo que falta y así proceder a hacer el contrato de compraventa.

Usufructos y servidumbres

Esta carga no implica pagos, pero sí restricciones de la vivienda. Se tratan de derechos que pueden tener otras personas que no son los propietarios sobre la vivienda.

Por ejemplo, la casa puede estar alquilada y si se compra con un arrendamiento, se deberá respetar al inquilino durante la duración de su contrato.

También hay veces que el uso de la vivienda esté limitado y eso impida disfrutar de la casa en su totalidad. Hasta que no se elimine y cancele esta carga, la vivienda quedará limitada.

Anotación de embargo

Cuando el vendedor tiene una deuda con terceros y está pendiente de un procedimiento judicial, los bienes del vendedor serán garantía para el pago de la deuda.

Esto quiere decir que si la deuda y dicho embargo está inscrito en el Registro de la Propiedad y antes de vender la casa no se cancela, este impago quedaría vinculado a los futuros propietarios, es decir, al comprador.

Cuando esto pasa, hay una opción de descontar del precio de la vivienda la deuda que hay pendiente, siempre y cuando se consulte con un juzgado y se haga de manera legal.

Concurso de acreedores

Esta carga nos dice que, si vas a comprar una vivienda que es propiedad de una empresa, te tendrás que asegurar que ésta no este en bancarrota.

Si estuviera en bancarrota, lo más probable es que no pudieras hacer efectiva la compra de la vivienda, pues la casa se vería embargada.

Cargas propias de la finca

Estas cargas son las que recaen en la propia finca, es decir, aquellas deudas que tiene pendiente el vendedor con la comunidad de vecinos.

Aunque no sean directamente cargas del inmueble, se han de pagar y estar al corriente de pago porque si el vendedor tiene deudas, éstas pasarán al nuevo propietario.

La serie “La Que Se Avecina”, retratando cómo conviven las comunidades de vecinos. |El Periódico.

Para asegurarnos que no hay ningún pago pendiente, se deberá acudir al presidente de la comunidad o al asesor y pedir certificados o comprobantes que claudiquen que todo está en orden.

Este certificado se deberá emitir en un plazo máximo de 7 días naturales desde su solicitud por el secretario de la comunidad y el visto bueno del presidente.

Asimismo, se ha de tener en cuenta que muchas veces en este certificado consten las deudas, pero no se especifiquen las posibles derramas acordadas por la comunidad de vecinos que deberán ser pagadas en el momento de la ejecución de las mismas.

Cargas municipales

Como hemos comentado, las cargas municipales son otro tipo de pagos que se han de tener en cuenta, pues sino pasarán de vendedores a compradores.

El más común es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y se calcula sobre el valor catastral del inmueble. Este impuesto se ha de pagar anualmente por el propietario y se abona cada 1 de enero.

Ayudas para pagar el IBI por parte del Ayuntamiento de Barcelona en 2019, para personas con pocos recursos económicos. | Ajuntament Barcelona.

Para saber si la vivienda que queremos comprar está al corriente de este pago, podemos ir al Ayuntamiento y comprobar que todo esté correcto y no hayan pagos atrasados de años anteriores.

Si no se pagan, el Ayuntamiento podrá embargar la vivienda adquirida para cobrar dichos impuestos.

En el Ayuntamiento también se puede desvelar si existe alguna carga urbanística a causa de una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización.

Si existiera este tipo de carga, el Ayuntamiento también podría proceder a embargar la casa para cobrar lo que se debe.

Cargas con empresas de suministros

Al comprar una casa, una de las primeras cosas que se realizan es dar de alta los suministros (agua, gas, electricidad, teléfono…) o cambiar de titular.

Si se cambia de titular, es importante llamar a estas empresas y conocer si se está al corriente de pago o existe alguna deuda.

Un electricista haciendo los cambios de suministros.

En el caso de que haya una deuda, el vendedor deberá liquidar los pagos o darse de baja y así el comprador contratar unos nuevos servicios por su cuenta.

En conclusión ¿Se puede vender un piso con cargas?

Si después de todo este artículo te sigues preguntando si se puede vender un piso con cargas, la respuesta es sí.

El vendedor podrá vender un piso con cargas y si puede colar a cualquier comprador, para ellos mejor. Por eso, el comprador debe dedicar tiempo y paciencia a comprobar paso por paso que la vivienda que desea adquirir esté libre de cargas.

Por este motivo, hay que tener mucho cuidado y realizar cada paso de forma correcta y con atención para evitar sorpresas y futuros problemas.

Aún así, una vivienda con cargas no significa que no se pueda convertir en la casa de tus sueños, pues siempre puede haber algún vendedor que liquide todas sus deudas o pacte contigo una solución que sea acorde para los dos.

Si se puede vender un piso con cargas, pero hay que tener cuidado.

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