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¿Qué tipo de hipoteca necesitas para comprar una vivienda?

15/11/2018

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¿Qué tipo de hipoteca necesitas para comprar una vivienda?

Tiempo de lectura: 7 minutos

La adquisición de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona, tanto por la trascendencia vital de la propia elección, como por el considerable desembolso que ello significa, suponiendo en la mayoría de los casos la mayor inversión de toda una vida.

Por norma general, la solicitud de un préstamo bancario para poder llevar a cabo tal operación se antoja imprescindible, pero la elección de una hipoteca puede resultar de lo más compleja y suponer un quebradero de cabeza.

En primer lugar, por el amplio abanico de entidades bancarias disponibles; después, por los diferentes conceptos macroeconómicos que entran en juego; y, por último, por las múltiples clases de producto existentes, así como sus respectivas cláusulas y condiciones.

Todo esto implica la necesidad de poseer unos conocimientos previos a la firma del contrato que, en la mayoría de los casos, superan nuestra información sobre el sector.

Así pueden llegar a ocurrir situaciones desagradables en las que las entidades financieras se aprovechan del desconocimiento del solicitante del préstamo para incluir cláusulas abusivas que engrosan considerablemente el precio del producto.

Para evitar precisamente este tipo de prácticas te explicaremos todo lo necesario sobre los préstamos hipotecarios, para que así seas capaz de identificar qué hipoteca te conviene más para tu caso en particular.

Préstamo hipotecario: encuentra el equilibrio perfecto

En primer lugar, cabe explicar los dos elementos fundamentales en todo préstamo hipotecario. El primero es el contrato de préstamo, en el que aparecen detalladas las obligaciones del deudor y las condiciones y características del préstamo. El segundo, la garantía hipotecaria, que supone que el banco podrá hacerse con la propiedad del bien hipotecado en caso de impago.

Con respecto a la cuantía total, esta se verá determinada principalmente por dos factores: el valor de tasación de la vivienda y la capacidad de endeudamiento del solicitante.

Lo habitual es que el préstamo hipotecario oscile entre el 60% y el 80%, dependiendo del estudio que la entidad financiera realice sobre el solicitante para conocer sus ingresos y gastos, y así determinar los riesgos de la operación y su viabilidad.

El préstamo bancario es lo primordial a la hora de llevar a cabo una hipoteca.
El préstamo bancario es lo primordial a la hora de llevar a pedir una hipoteca.

Como consejo, lo más recomendable es rebajar la cuantía del préstamo lo máximo posible, puesto que cuanto mayor sea el capital solicitado, mayor será el importe de los intereses a abonar a la entidad financiera.

La clave a la hora de firmar un contrato de hipoteca reside en encontrar el equilibrio perfecto entre una mensualidad asumible y un plazo no demasiado prolongado en el tiempo. Los expertos coinciden en que la cuota máxima mensual no debería superar nunca el 30% o 35% de los ingresos netos mensuales.

Analiza los diferentes tipos de hipoteca

El sector bancario ofrece una amplia gama de productos en función del tipo de cliente y según el estado de la economía y del mercado inmobiliario. Así, es deber del interesado en firmar un préstamo conocer qué tipo de hipoteca se adapta más a sus necesidades. ¿No conoces la diferencia entre hipoteca fija, hipoteca variable e hipoteca mixta? Las explicamos:

Hipoteca fija

Es aquella en las que se aplica el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, que es el que pactaremos con el banco en el momento de la firma.

Esto significa que la cuota mensual a pagar será siempre la misma y que la hipoteca no dependerá de ningún índice de referencia, con lo que las mensualidades no se verán afectadas por las fluctuaciones de los mercados financieros. Este interés solo se verá modificado si se incumplen las condiciones de vinculación.

Hipoteca variable

En este tipo de producto el interés tiene una parte fija que se pacta con la entidad bancaria, y una variable, conocida como índice de referencia. Normalmente suele ser el Euribor, aunque existen otros como el IRPH, aunque es preferible evitarlo por ser más elevado.

Hipoteca mixta

Se trata de una mezcla de los dos tipos anteriores. Lo habitual es que tengan un primer tramo fijo de entre 3 y 10 años generalmente, y después pasen a ser a tipo variable.

Las hipotecas de tipo fijo no se ven afectadas por cláusulas y a largo plazo suponen un menor coste, a pesar de que el interés siempre será más alto que en una hipoteca variable o mixta y el banco nos hará contratar más productos vinculados si deseamos reducir los intereses.

Las hipotecas de interés variable están sujetas a la evolución del Euribor y los intereses son menores, con lo que serán ventajosas siempre y cuando este índice se mantenga en números reducidos. Aun así, conlleva el pago de cuotas inestables y su negociación se antoja más complicada.

En una hipoteca mixta, los intereses durante su fase fija son inferiores a la media de las hipotecas de tipo fijo. Los diferenciales durante el periodo variable también son mejores que los actuales de las hipotecas de tipo variable, pero este tipo de préstamo sólo resulta favorable en un escenario muy concreto de subida temprana del Euribor.

Negocia las comisiones todo lo que puedas

A la hora de proceder a la firma de un crédito hipotecario es imprescindible fijarse en las comisiones incluidas, puesto que pueden encarecer considerablemente el coste del producto final.

Antes de firmar cualquier tipo de contrato fijate bien en todos los conceptos e indicaciones.
Antes de firmar cualquier tipo de contrato fijate bien en todos los conceptos e indicaciones.

Las más usuales son las comisiones de apertura, subrogación, novación, amortización anticipada o desistimiento y la comisión de riesgo de interés. Os contamos en qué consiste cada una:

Comisión de apertura de hipoteca

Esta comisión obedece al pago de los servicios previos que tiene que realizar el banco antes de la firma de la hipoteca, como un estudio de riesgo del cliente o de la propia operación financiera.

Sin embargo, este asunto está de rabiosa actualidad, tanto porque algunas entidades han dejado de cobrar, como por las que han acostumbrado a incluir esta comisión sin llevar a cabo los servicios mencionados.

Comisión de subrogación

Se trata de la cantidad de dinero que el banco cobra al formalizar el cambio de deudor del préstamo hipotecario, y en base a cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.

Se trata de una cláusula sobre la que cabe una negociación, que deberá ser de 0 euros, puesto que rara vez el banco se arriesgará a perder un cliente por el pago de una cuantía tan reducida.

Comisión de novación

Básicamente consiste en una cantidad de dinero que cobra la entidad financiera por modificar las condiciones de la hipoteca y así cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.

La realidad es que es más un impuesto que un servicio, puesto que se trata de un porcentaje variable no sólo entre diferentes bancos, sino entre clientes de la misma entidad.

Comisión de amortización anticipada o desistimiento

Se trata de una comisión que pueden cobrar las entidades bancarias cuando se amortiza parcial o totalmente un préstamo, o si se cancela.

Obedece a la compensación por el dinero que el banco dejaría de ganar a través de los intereses del capital amortizado, y se puede negociar para su supresión del contrato.

Comisión de riesgo de interés

La establece el banco sobre hipotecas de tipo fijo o mixtas en su período a interés fijo y se aplica cuando se amortiza total o parcialmente un crédito y dicha cancelación supone una pérdida para la entidad financiera.

Se trata de una comisión que solamente se puede aplicar en los casos en los que los tipos del mercado son menores que el del crédito hipotecario, en el momento de cancelación o subrogación del mismo y su importe suele variar entre un 0.75% y un 5%, pero se puede negociar con cada entidad debido a que no está regulada.

Reduce las vinculaciones al mínimo

Las vinculaciones son los productos o servicios que los bancos ofertan a la hora de firmar una hipoteca para reducir el interés aplicado. Algunos no tienen coste, como la domiciliación de los ingresos o los recibos, pero nos mantendrán atados a la entidad y nos obligarán a firmar cuentas con sus propias condiciones.

Otros son los seguros, los planes de pensiones o las tarjetas, entre otros, que nos costarán un dinero que debemos tener en cuenta a la hora de calcular el coste final de la hipoteca.

Se deben elegir aquellas vinculaciones que entendamos y sean interesantes, pero sobre todo si su coste compensa con una reducción notable en el tipo de interés.

Entiende lo que estás firmando

Durante los últimos años los bancos han tenido que devolver mucho dinero por aplicar cláusulas abusivas, como la cláusula suelo o la carga al contratante del impuesto de actos jurídicos documentados.

Recientemente el Tribunal Supremo ha emitido una decisión que obliga a los bancos a asumir este coste. Si bien, está sujeta a revisión por parte del órgano constitucional.

Así, en líneas generales, el principal consejo que podemos transmitir es: lee detenidamente el contrato de la hipoteca y asegúrate de entenderlo en su totalidad.

Para ello se puede preguntar abiertamente al banco, al notario o a expertos en materia hipotecaria. Lo que sea necesario con tal de no firmar un contrato cuya letra pequeña suponga un aumento notable del dinero a pagar.

La satisfacción cuando te entregan las llaves de tu nueva vivienda.
La satisfacción cuando te entregan las llaves de tu nueva vivienda.

Consejos para firmar una buena hipoteca

Intentando resolver la cuestión de cuál es la mejor hipoteca para comprar una vivienda, la realidad es que todo depende del mercado y del poder adquisitivo del solicitante.

Por norma general, una hipoteca fija garantiza más seguridad, pero la cuota, siempre y cuando el Euribor se mantenga en niveles bajos, será superior a la que se pueda pagar en una hipoteca variable o mixta.

Sin embargo, estos tipos de préstamo aumentan el riesgo debido a su dependencia de las fluctuaciones del mercado, pero aquellas personas con mayores recursos encontrarán estos productos muy atractivos debido a su mayor capacidad para asimilar las consecuencias de las subidas y bajadas del mercado.

Unas herramientas que resultan extremadamente útiles para decantarse por la oferta más adecuada son los simuladores de hipotecas, que permiten calcular la cuantía de las cuotas, amortización, intereses y el capital de un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda; pero cualquier ayuda que nos ayude a dilucidar cuál es el mejor producto disponible es siempre bien recibida.

En definitiva, la conclusión final es que existen multitud de productos y variables externas que nos condicionan a la hora de elegir un préstamo, pero no hay nada mejor que estar bien informado sobre la situación de la economía y del mercado hipotecario para acabar eligiendo la mejor hipoteca posible adaptada a nuestras necesidades.

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