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¿Qué es y para qué sirve el contrato de arras?

26/03/2019

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¿Qué es y para qué sirve el contrato de arras?

Tiempo de lectura: 6 minutos

Para comprar una vivienda, antes es necesario firmar un contrato de arras. En este post de explicamos a detalle todo lo que necesitas saber sobre el tema.

Quieres comprar una vivienda y no sabes exactamente cuáles son los primeros pasos. No pasa nada, aquí te lo explicamos. Según los expertos, el primer paso es ir al banco para saber qué tipo de vivienda, y de qué precio, podemos permitirnos según nuestra situación económica.

Entonces, imagina que la institución bancaria te ha dicho que puedes permitirte un piso de 300.000€ y, una semana después, encuentras un excelente piso que cubre todas tus necesidades y cuesta 270.000€.

Pensarás que el siguiente paso sería pedir la hipoteca. Pero en realidad no lo es, necesariamente. Lo siguiente podría ser hablar con el vendedor de la vivienda y firmar el contrato de arras.

Hemos entrevistado a la abogada de VBB Abogados, Araceli Boltas, para que nos resuelva todas nuestras dudas sobre los contratos de arras.

Contrato de arras: qué necesito para firmar uno

El contrato de arras es un documento que se firma en el que los interesados en una compraventa se comprometen a hacerla y, como prueba de eso, el comprador entregar una cantidad de dinero al vendedor.

Es algo así como una promesa de compra, en el que se hace entrega de una parte del dinero de la compra. La cantidad puede variar, aunque lo más habitual es que sea del 10%.

Aunque no hay una cantidad legalmente fijada y puede ser cualquiera que se pacte, sí hay una información mínima establecida que debe de tener un contrato de arras. Por otro lado, también hay una serie de datos que debe de llevar, pero que será pactado por las partes.

Datos fijos (obligatorios ante la Ley):

  1. El precio
  2. Los plazos de pago
  3. La forma en que se efectuará el pago
  4. Pactos sobre distribución de gastos: ¿quién paga a la notaría, o el IBI o derramas extraordinarias?

Pactos especiales (a negociar entre la partes):

  1. ¿Amueblado o no?
  2. ¿Electrodomésticos incluidos o no?
  3. ¿Hay algún tipo de reparación a realizar antes de la compraventa?
  4. Fecha de la escritura pública ante notario

¿Puedo comprar una vivienda sin firmar un contrato de arras?

Sí se puede hacer, pero no es lo habitual. Tendrían que darse una serie de características que no son muy comunes en un contrato de compraventa.

Lo que en la práctica sucede es que el contrato de arras funciona como una promesa de que se comprará la vivienda, y acarrea cambios como quitar las viviendas de los portales inmobiliarios. Al firmarlo, deja de estar en venta para estar apartado.

Este tiempo es imprescindible para realizar cualquier trámite que haya quedado pendiente.

  • Por ejemplo, el vendedor puede utilizar este tiempo entre la firma del contrato de arras y la del contrato final de compraventa ante Notaría, para buscar una nueva vivienda o para preparar la documentación que le piden.
  • Por otro lado, el comprador puede utilizar este tiempo para reunir el dinero, finalizar los trámites de hipoteca, o similares.

Esta necesidad de apartar la vivienda pero también terminar de detallar los últimos pasos para la firma final del contrato es lo que hace casi imposible que, en la práctica, se pueda comprar una vivienda sin antes firmar un contrato de arras.

¿Cuántos tipos de contratos de arras existen?

Según nos comenta Araceli Boltas, existen dos tipos de contratos de arras: las confirmatorias y las arras penitenciales.

Las arras confirmatorias son las más simples: la finalidad que tienen es la de sencillamente confirmar la voluntad de las partes a realizar la compraventa. Como prueba de ello, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor.

Las arras penitenciales tienen la misma finalidad pero, además, tienen la peculiaridad de que se incluye también cuál será la penalización que sufriría cualquiera de las dos partes en el caso de incumplirlo.

Al ser un documento entre particulares, no se suele hacer la firma ante el Notario. Según Araceli, podría realizarse dado el caso, pero no es lo habitual, ya que acarrearía gastos innecesarios. Es un contrato vinculante, pero que se firma entre dos particulares.

Documentos necesarios para firmar un contrato de arras

A la hora de realizar un contrato de arras, el que tiene que proveer la mayor cantidad de información es el vendedor.

El comprador no necesitará más que su DNI, su nombre y su profesión. Aunque sí necesitará negociar las condiciones especiales, como si la vivienda se vende amueblada, la cantidad a pagar o la fecha de la firma ante el Notario.

Por otra parte, el vendedor deberá de presentar -como mínimo y obligatoriamente-:

  • La nota simple
  • La cédula de habitabilidad
  • El certificado de eficiencia energética
  • El certificado de la comunidad de propietarios
  • Los últimos recibos del IBI o equivalente

Documentación específica para viviendas de segunda mano

Además, en función de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva, el vendedor tendrá que aportar información específico. Por ejemplo, si es una vivienda de segunda mano, tendrá que aportar:

  • El certificado de aptitud
  • El informe de la inspección técnica de edificios

Documentación específica para viviendas de obra nueva

Si, por el contrario, la vivienda que se venderá es de obra nueva, los documentos que tienen que entregarse serán los anteriores y además, los siguientes:

  • Licencia de Obras
  • El plano de las viviendas
  • La memoria de calidad

Más adelante, al firmar el contrato, el vendedor de una vivienda de obra nueva tendrá que ir entregando un aval bancario por cada depósito que se hace. De esta manera, se garantiza que si al final no se lleva a cabo la compra venta, el comprador podrá recuperar su inversión.

Así que ya sabes, si vas a comprar un piso de obra nueva, es importante que solicites todos estos documentos más los avales bancarios por cada pago que realices, para tener una garantía.

Consecuencias del incumplimiento de un contrato de arras

Como hemos dicho antes, hay dos tipos de contratos de arras: las arras confirmatorias y las penitenciales.

En el contrato de arras penitenciales, se añade específicamente cuál sería la penalización de incumplimiento del mismo. Por tanto, puede variar en función del acuerdo al que hayan llegado las dos partes.

  • En un contrato de arras confirmatorias, lo que en la práctica sucede es que si es el comprador quien ha incumplido el contrato, perderá las arras que ha entregado.
  • Pero si es el vendedor quien lo ha incumplido, perderá las arras duplicadas. Es decir, devuelve las arras y paga el doble de las mismas.

Además, en cualquiera de los dos casos, es posible reclamar una indemnización por concepto de daños y perjuicios, aunque no es lo común.

Pero, nos comenta Araceli que, pueden haber cláusulas legales que afecten a la misma penalización. Por ejemplo, el Código Civil de Catalunya dice que si el contrato de compraventa necesita financiación bancaria, y el banco no le otorga la financiación al comprador, éste podrá recuperar sus arras sin ningún tipo de penalización.

Eso sí, esta ley sólo se aplica si el comprador actuó con diligencia y con pruebas documentales. En el caso de que la financiación haya sido rechazada por culpa suya, no tendrá derecho a recuperar las arras.

¿Quién pone las condiciones en un contrato de arras?

Un posible error de los compradores a la hora de firmar un contrato de arras es aceptar las condiciones del vendedor. Aceptar, por ejemplo, que obligatoriamente la vivienda se vende sin amueblar. O que, si hay imperfecciones, será el comprador quien cubra esos gastos.

Todas estas cláusulas pueden acarrear problemas innecesarios para el comprador. Es por ello que ninguna de las dos partes puede establecer condiciones inamovibles en un contrato de arras, sino que necesita ser una negociación.

Ambas partes tienen sus propias necesidades y miran por ellas. Es por ello que todo debe de ser negociable, excepto las condiciones que son dadas por la ley, en las que no hay mucho margen de maniobra.

Las condiciones que no son negociables son:

  • El comprador pagará los gastos de notaría, de registro y del IBI.
  • El vendedor pagará la plusvalía.

Por otro lado, todo lo demás es objeto de negociación, entre lo que se encontraría el precio, los plazos de pago, si se vende amueblado o no, con electrodomésticos o no, o si hay que hacer reparaciones antes de la transmisión del inmueble.

Conclusiones

Aunque el contrato de arras es un documento necesario y casi obligatorio, es también objeto de desconocimiento por los compradores que aún no han participado en el mercado inmobiliario.

Como concepto, es muy sencillo. Firmas un contrato de arras para apartar el inmueble, en el que se detallan las especificaciones de la compraventa, y entre el momento de la firma del contrato de arras y la firma final de la transacción ante la Notaría, tienes tiempo suficiente para finalizar todo el papeleo, trámites o demás acciones necesarias antes de comprar o vender tu casa.

Sin embargo, esta negociación es un poco más compleja en el sentido de que se toman decisiones muy importantes que afectarán a las condiciones de la transacción.

Por ello, Araceli Boltas afirma que hay muchas cuestiones a tomar en cuenta. Hay cláusulas que valorar si pueden llegar a ser perjudiciales aunque a primera vista pudieran no parecerlo.

Por ejemplo, es antes de la firma del contrato de arras que se debe de verificar si la vivienda cumple con la legalidad urbanística, sobre si la vivienda tiene cargas y pueden cancelarse o no.

En definitiva, un contrato de arras determinará las condiciones del contrato final de compraventa y, por lo tanto, también afectará en sus consecuencias.

Si aún no tienes muy claro cómo proceder ante una negociación que podría ser la más importante de tu vida, lo mejor es que acudas a un abogado especializado para que te asesoren de la mejor manera.

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