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¿Puedo seguir con el proceso de compraventa de mi casa durante el Estado de Alarma?

30/04/2020

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Tiempo de lectura: 9 minutos

Conoce fase a fase lo que puedes hacer y lo que no del proceso de compraventa de tu casa durante el Estado de Alarma.

Aunque queden pocos días para la desescalada intermitente y así ir volviendo a la normalidad, tras casi dos meses de confinamiento a causa del Coronavirus, seguimos en Estado de Alarma, y esto, si estás en proceso de compraventa de una vivienda te estará afectando más de la cuenta. 

Miles de trámites y procesos se han quedado paralizados, como la compra de viviendas y la firma de contratos entre compradores y vendedores y cuesta creer aún cuando va a volver todo a ser como antes. 

Mujer esperando a que acabe el confinamiento
Mujer esperando a que acabe el confinamiento

Sin embargo, hay que tomarlo con calma y si el Estado de Alarma te ha pillado comprando una casa, no te preocupes, porque en el artículo de hoy vamos a ver qué es lo que puedes hacer durante estos días y cuando va a ir volviendo todo a la normalidad para que retomes tu ilusión de obtener tu nuevo hogar. 

Lo que puedes hacer y lo que no según el paso del proceso de compraventa en el que te encuentres 

Si la crisis del Coronavirus te ha pillado en uno de los momentos más ansiados de tu vida, en el de comprar y construir tu propio hogar, deberás tener claras las directrices del Gobierno y saber qué puedes hacer y qué no a lo largo de estos días. 

Como bien sabes, el proceso de compraventa cuenta de distintos pasos y por eso, antes de saber si puede seguir llevando a cabo la compra de tu nuevo hogar, deberemos ver en qué punto te encuentras para recomendarte pausar el trámite durante el confinamiento o ir avanzando de manera cautelosa. 

Fase 1 y 2: Evaluar tu capacidad económica y tener claro qué vivienda se quiere/ necesita

Si estás en las primeras fases como evaluar tu capacidad económica y tener claro qué vivienda se quiere/necesita, te diré que borres todos los pronósticos que tenías en tu cabeza y los estudios que se prevenían a principio de año para este especial 2020, porque durante la crisis del Coronavirus y después, todo está cambiando y todo va a cambiar aún más. 

Con lo cual, al estar aún en las primeras fases, asienta la cabeza, vuelve a estudiar tu situación y capacidad económica en este momento y en los próximos meses y mira si aún puedes seguir con la idea de buscar casa. 

Si tienes solvencia, adelante. Pasa al punto 2 y sigue con tus preferencias. O párate a pensar si vale la pena gastarse un poco más y conseguir un piso con balcón o terraza, por lo que pueda pasar o si aún así, prefieres que tenga ascensor. 

Las casas con terraza ahora estarán más demandadas
Las casas con terraza ahora estarán más demandadas

Revalúa tus preferencias y necesidades y sigue con tu búsqueda. Ahora, durante el confinamiento, es un buen momento para pasarte horas y horas en nuestro portal buscando tu nuevo hogar. 

Hazte una lista con todo lo que quieres que tenga tu hogar y empieza a usar los filtros de la web. Habitaciones, precio, zona, metros cuadrados… y hasta con tour virtual por si te apetece empezar a ver de forma más real tu posible nueva casa. 

Fase 3: La elección del inmueble y la contraoferta 

Después de empezar a llenar tu checklist, entramos en un nuevo paso: la elección del inmueble y la contraoferta. 

Como es lógico, aquí viene la fase de visitas de los inmuebles y contacto con las inmobiliarias y con lo cual, este paso se vería afectado por el Estado de Alarma. 

Las agencias inmobiliarias están cerradas desde que se decretó el confinamiento total y por lo tanto, tener contacto con ellas es algo complicado. Aunque hay muchas agencias y promotoras que siguen trabajando y realizando los procesos de manera online, hay otras que viven en lo tradicional y hasta que todo no vuelva a la normalidad, no empezarán ningún trámite. 

Sin embargo, en algunas ocasiones permiten dar paga y señal y guardar la casa si estás muy interesado y empezar a mover papeleos para ver si todo puede seguir su normal transcurso. 

Apertura de agencias inmobiliarias

De este modo, permitir avanzar de fase será cuestión de la inmobiliaria, aunque a día de hoy, he de decirte que queda ya muy poco para que vuelvan a abrir. 

Según la comparecencia de Pedro Sánchez del martes 28 de abril, teniendo en cuenta la desescalada progresiva para la vuelta a la normalidad, se entiende que, si todo va bien, las agencias inmobiliarias tendrán permiso para abrir al público (siempre y cuando se exijan unos mínimos de seguridad sanitaria), el 11 de mayo. 

Las inmobiliarias podrán realizar visitas de casas a partir del 11 de mayo
Las inmobiliarias podrán realizar visitas de casas a partir del 11 de mayo.

Asimismo, El Colegio de APIS de Catalunya, ha informado que: 

  • A partir del 4 de mayo y hasta el 10 de mayo:

    Se restablecerá la actividad inmobiliaria, aunque irá por fases. El lunes ya se podrán abrir las agencias y tener atención al cliente con cita previa y de forma individualizada.
  • A partir del 11 de mayo y hasta el 10 de junio:

    Se autorizará a la obertura total de las agencias inmobiliarias, bajo condiciones estrictas de seguridad, evitando siempre el colapso de personas y pudiendo así realizar la posibilidad de visitas a inmuebles, pero única y exclusivamente en en el ámbito provincial donde se desarrolle la actividad. Asimismo, se recomienda justifica documentalmente el traslado, la visita y la reunión para evitar posibles sanciones.
  • A partir del 11 de junio:

    Llega la movilidad generalizada por todo el territorio nacional para cualquier actividad profesional. 

Fase 4: Acudir al registro de la propiedad

Si tuviste la suerte de tener tu inmueble elegido antes de que el Presidente del Gobierno decretará la paralización total del Estado, puedes continuar con la fase 4, aunque con ciertos cambios. 

En este paso, deberías ir al Registro de la Propiedad para averiguar la pertinencia del inmueble a través de la nota simple y si la vivienda tiene cargas o no. 

Para ello, tanto el Colegio de Registradores de la Propiedad, como el Consejo General del Notariado, activaron durante el estado de alarma un protocolo que garantiza la prestación de los servicios públicos, aun con ciertas limitaciones. 

Muchas visitas serán con cita previa y evitando el contacto directo
Muchas visitas serán con cita previa y evitando el contacto directo

La mayoría de las peticiones y consultas se hacen de forma telemática, dentro de un horario de atención al público (de 9 a 14 de lunes a viernes) para evitar así que los ciudadanos acudan tanto a notarías como a los registros sin cita previa. 

De este modo, solo se atiende de manera presencial a esas cuestiones de urgencia, siempre y cuando se haya solicitado previamente una cita por correo electrónico o teléfono, para que así, aquellas operaciones que se hayan quedado a medias a causa del Estado de Alarma, tengan la opción de poderse cerrar, siempre y cuando sea posible. 

El servicio de los notarios

Los notarios también son uno de los agentes implicados en esta operación de compraventa que siempre está presente, pero ¿con el Estado de Alarma también? Igual que los registradores de la propiedad, los notarios, desde el 16 de marzo han adaptado sus horarios y estrategias para permanecer abiertos y atender aquellas cuestiones de urgencia de la ciudadanía. 

Sin embargo, no se atenderá ningún caso sin tener cita previa y sin estipular antes unas claras medidas de seguridad sanitarias por la salud de todos. 

¿Qué cuestiones se caracterizan como urgentes? 

Como hemos comentado, tanto registradores como notarios trabajan en cuestiones urgentes y puntuales, que sí que podrían atenderse a lo largo de la cuarentena. Dentro de estas cuestiones urgentes se verían implicadas operaciones bancarias como pólizas de préstamos o créditos, préstamos o créditos hipotecarios, así como contratos de arras que venzan pronto. 

En este caso, al no haberse suspendido todos aquellos plazos civiles, será de urgencia otorgar la escritura para que no se venzan plazos y hayan penalizaciones de las que hablaremos a continuación. 

También algo importante a tratar, para los Registradores, serían las peticiones de las moratorias hipotecarias, pues se necesita una nota registral, pero para ello se ha creado un sistema telemático. 

Fase 5: El contrato de Arras

Si has podido solucionar todos los trámites y papeleos donde se ven implicados los organismos como el Registro de la Propiedad o alguna firma notarial, es momento de parar con el proceso de compraventa y esperar a que se acabe el confinamiento para seguir con el contrato de arras. 

Para recordarlo, el contrato de arras es un acuerdo que se hace entre el comprador y el vendedor, donde ambas partes se comprometen a efectuar la compraventa del inmueble. Para que sea eficaz y factible, el comprador debe dar el 10% normalmente de la cantidad de la propiedad al vendedor, para así reservar el derecho sobre la compra, en un plazo de unos dos meses. Si esto no sucede de dicha forma, se establecen unas penalizaciones a la parte que haya incumplido el contrato. 

Tanto vendedores como compradores habrán de actuar en buena fe
Tanto vendedores como compradores habrán de actuar en buena fe.

En el caso del comprador, perderá el dinero anticipado y la parte en incumplir el pacto es el vendedor, deberá devolver la cantidad recibida.

Con lo cual, si aún no has llegado a este paso, lo más sensato es que ambas partes empecéis con dicha fase una vez pasado el confinamiento. 

Vencimiento del plazo y penalizaciones

En cambio, ¿qué pasa si me encuentro dentro de ese plazo o se me ha acabado el plazo del contrato y aun sigue el estado de alarma? En este caso, ¿las penalizaciones se verían justificadas por no poderse hacer efectiva la compraventa por la situación actual? 

Sin duda, varios expertos y abogados especializados en el mercado inmobiliario alegan que la crisis del Coronavirus sería algo de fuerza mayor, y en este modo, se tendría que señalar como una situación excepcional donde ninguna de las dos partes se viera perjudicada, aunque no hay nada solvente que especifique este hecho como una excepción, por sus escasas ocasiones, por lo que no hay mucha casuística y normativa al respecto.

Con lo cual, lo mejor en estos casos es el acuerdo de ambas partes y la buena fe, para prorrogar la finalización del plazo del contrato de arras hasta que termine el Estado de Alarma. 

Fase 6: Financiación para la compra del piso 

Si antes de que estallara el Estado de Alarma, conseguiste firmar el contrato de arras y solo te quedaba la parte de la financiación, puedes seguir con ello. 

Tal como hemos nombrado anteriormente, El Consejo General del Notariado, ha considerado esencial y supuesto de urgencia, trámites como por ejemplo, la firma de las hipotecas. 

Si se tiene firmado el contrato de arras y hay una fecha límite para formalizar la operación de compraventa, a priori, si no aparece ningún impedimento, la operación  podrá firmarse. 

Con tal de no realizar más desplazamientos de los estrictamente necesarios, muchos bancos están poniendo a disposición del cliente realizar todos los trámites a  través de canales no presenciales. 

La financiación se podrá seguir haciendo via telemática.
La financiación se podrá seguir haciendo via telematica.

De hecho, gran parte de los empleados de los bancos siguen teletrabajando, con lo cual, las solicitudes iniciadas para solicitar una hipoteca están siguiendo los pasos habituales ya que el gestor puede enviar vía telemática toda la información y documentación pertinente al cliente. 

Por otro lado, para las nuevas solicitudes el cliente podrá ponerse en contacto con su gestor, via online y notificarle que quiere iniciar una nueva operación hipotecaria. No obstante, hay cierta documentación que deberá aportar presencialmente, como la solicitud de operación, la entrega de documentación personal para analizar la solvencia y la solicitud d tasación, por lo tanto, es recomendable que el gestor avise previamente al cliente de todo lo que éste debe entregar para que se haga solo en un único desplazamiento. 

Fase 7: Firma del contrato de compraventa y escritura del piso 

Si consigues tener toda la prestación hipotecaria al día y solo te falta realizar el contrato de compraventa y la escritura del piso, lo mejor sería que se esperara a terminar el Estado de Alarma, pues bien, el contacto entre el comprador y el vendedor no es un hecho de fuerza mayor por el cual podamos saltarnos el confinamiento. 

El contrato de compraventa es la fase final de este proceso.
El contrato de compraventa es la fase final de este proceso.

Sin embargo, existen las firmas digitales para evitar desplazamientos y así solo tener que realizar una visita al notario (con cita previa y de forma individual) para dejar hecha la escritura del piso y dar constancia del hecho. 

Conclusión

Como has visto, dependiendo en la fase en la que te encuentres, podrás seguir con el proceso de compraventa, o lo mejor será esperar unos días más, cuando la situación se vaya normalizando, para acabar con todas las fases. 

No obstante, ten en cuenta que si estás en las primeras fases deberás recapacitar y volver a plantearte todo lo que hace meses atrás te planteaste, aún sin perder la ilusión, pero siempre teniendo en cuenta que a causa de la crisis sanitaria del Coronavirus, el sector inmobiliario ha cambiado y va a cambiar en los próximos meses. 

Párate a pensar en que punto te encuentras, consulta con un notario si tienes dudas, y sigue poco a poco, que en nada volveremos a la normalidad y tendrás tu nuevo hogar. 

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