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¿Es buen momento para invertir en bienes raíces?

17/07/2019

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¿Es buen momento para invertir en bienes raíces?

Tiempo de lectura: 8 minutos

Estudia y analiza el sector inmobiliario antes de comprar piso y descubre si es buen momento para invertir en bienes raíces.

Antes de comprar un piso e invertir en bienes raíces es necesario que sepas si lo estás haciendo en buen momento o no. Para eso, deberás conocer el sector e informarte cuál es su situación actual, así como saber qué es lo que se prevé para el futuro, pues lo que hagas hoy, en el mundo inmobiliario, se verá reflejado a lo largo del paso del tiempo.

Hay algunos miedos cuando tomamos la decisión de comprar un inmueble. Es una decisión importante y además de los pormenores como escoger el tipo de decoración o pensar cuántas habitaciones deberá tener tu piso ideal, hay cuestiones un poco más delicadas que se han de tener en cuenta. 

Es importante que antes de comprar o pensar en invertir investigues si va a haber una nueva burbuja inmobiliaria, qué es lo que va a pasar con la revalorización de los pisos, qué camino va a escoger la oferta y la demanda, en cuanto alza o baja de precios y qué ciudades serán la mejor apuesta para invertir, vivir o conseguir grandes beneficios a lo largo de los meses. 

Para que te sumerjas y empieces a conocer más el sector, hemos entrevistado a François Carriere, CEO & Founder de Coldwell Banker España y Andorra para que nos dé datos y consejos sobre las transacciones en este mercado y nos explique si es buen momento para invertir en bienes raíces. 

Situación actual del mercado inmobiliario

En los años 2014-2015, el mercado español, y a su vez, las grandes capitales inmobiliarias del país, como pueden ser Barcelona o Madrid, salieron de la crisis. Tras varios años de inestabilidad, hace 5 años empezó a verse reflejado un crecimiento sostenible en las transacciones de los precios y una mejora progresiva. 

Aun así, como es un sector de altibajos, al inicio de 2019 se generó un pequeño calentamiento en los precios, cosa que produjo un descenso de la demanda a nivel general. Sin embargo, cada zona es totalmente distinta y por eso es necesario analizar cada caso por separado. 

Antes de invertir en bienes raíces y comprar se debe conocer la situación del mercado inmobiliario.

Excepto Barcelona y Cataluña, por su situación política y alguna que otra política de regulación de los precios de los alquileres, el sector inmobiliario se encuentra en un buen momento para invertir en bienes raíces y se espera conseguir una buena consolidación e incremento de precios y transacciones. 

A pesar de que se consigan o no intereses bajos, España desde un punto de vista extranjero, sigue siendo muy apetecible e interesante para todo tipo de inversores en general. 

¿Existe la posibilidad de una nueva burbuja inmobiliaria? 

Cuando hablamos de burbuja inmobiliaria nos referimos a un proceso o situación donde se compran más pisos de los que la gente, en realidad, puede pagar. Es decir, los bancos otorgan demasiadas hipotecas para comprar viviendas a gente que realmente no tiene ni la estabilidad ni capacidad económica para hacer frente a los pagos mensuales del piso, y eso ocasiona impagos a posteriori. 

Esto hace que se simule un crecimiento de la industria y parecer que se pueden comprar más pisos con más facilidad, pero realmente los compradores, al verse sin dinero, no tendrán cómo pagar el piso y la hipoteca y esto ocasionará que los bancos les quiten los pisos, se cree una crisis, se deje de construir y se entre en un ciclo negativo para el sector. 

La burbuja inmobiliaria es algo que preocupa bastante en el sector inmobiliario.

A días de hoy, se estima la posibilidad de una nueva burbuja, pero tal vez puede ocurrir en 1, 2 o 5 años. Ahora, en estos momentos, parece ser que todavía estamos a salvo de una posible burbuja en España, pero para que esto no ocurra se tendrán que evitar ciertas cosas: 

  • Se ha de ser razonable en las expectativas de las ganancias que tienen los promotores o inversores en propiedades. 
  • Se ha de evitar la especulación y conseguir que los bancos presten y concedan hipotecas con precaución. 

En el fondo, en estas transacciones, los bancos son los que tienen más responsabilidad y eso es lo que está marcando la diferencia de ahora, con años anteriores. Ahora los bancos no han abierto el grifo tanto, como lo abrieron en su tiempo, con lo cual, con un poco de suerte, ¡nos salvamos de la burbuja!

Invertir en inmuebles: por qué suben y bajan los precios

Si te preguntas por qué suben o bajan los precios, la respuesta más sencilla es pensar en la oferta y la demanda, pero aún así hay varias cuestiones y causas a tener en cuenta. 

Teniendo en cuenta que el sector inmobiliario español depende, en gran parte, del sector inmobiliario internacional, temas políticos, legales o de regulación pueden hacer que los precios suban o bajen.

Una disputa política puede ocasionar que la inversores potenciales dejen de invertir en España o Cataluña por miedo al “qué pasará”.

Sin embargo, lo que rige la subida y bajada de precios, a modo genérico, es la oferta y la demanda: cuando la oferta baja, los precios bajan y cuando la demanda sube, los precios suben. 

La subida y bajada de precios depende normalmente de la oferta y la demanda.

No obstante, como en todo, hay excepciones, pues en los sectores de lujo y alto standing, a pesar de que la demanda y la oferta esté bajando, no se puede observar que los precios también bajen. 

En cambio, en pisos de obra nueva de Barcelona sí que se han visto registradas bajadas, y hasta de un 10-15%, pues se han llegado a ver precios extremos con un incremento de un 35-40% en muy poco tiempo. 

Con lo cual, esto hace que Barcelona sufra un poco más y se obtengan consecuencias: Después de 2 años de baja demanda extranjera, los propietarios asumen una bajada de precios para hacer posibles las ventas y convertir a la Ciudad Condal en un lugar de provecho con buenas posibilidades de futuro. 

Ciudades que han ido a la alza y a la baja

El aumento o el descenso de los precios también varían dependiendo de la zona o su trayectoria.

Por ejemplo, los pisos o zonas que han experimentado menos crecimiento en los últimos años serán, seguramente, los que registraran una mayor subida de precios. 

Por otro lado, ciudades importantes de España como Barcelona, Madrid, Mallorca, Ibiza o zonas prime como Marbella, en los últimos 3 años, han ido incrementando sus frutos, pero a día de hoy, se puede observar una tendencia de estabilización, menos en Madrid, que los precios siguen subiendo paulatinamente. 

Barcelona se establece como una de las ciudades más importantes del sector español.

Sin embargo, las zonas que están sufriendo incrementos importantes son las zonas periféricas de Madrid y Barcelona, pues los inversores y demás personas en búsqueda de su hogar, al ver los precios elevados del centro de las ciudades, se mueven y buscan oportunidades fuera de estas urbes. Con lo cual, la fuerte demanda de dichas zonas está ocasionando una subida de precios en las zonas periféricas que tomará importancia en los próximos meses o años. 

Las mejores ciudades de España para comprar e invertir en propiedades

Como se ha comentado, las ciudades que tienen más protagonismo en este sector son Barcelona y Madrid, sin duda, pero eso no quiere decir que necesariamente coincidan en ser los mejores lugares para comprar y después invertir. 

Si pensamos en invertir tendremos que buscar ciudades valor refugio y en este caso la mejor oferta se enfocaría en las zonas periféricas de Madrid, de Barcelona, pero también en zonas con crecimiento y planes de futuro. 

Aquí entraría Málaga, que ha vivido cambios arquitectónicos importantes y a nivel de ciudad y de reordenación, está cogiendo fuerza y Valencia, que es una ciudad que siempre tiene los precios bastante razonables aunque hayan subido un poco últimamente.

Málaga, una ciudad con fuerte potencial en el sector inmobiliario.

La evolución del mercado inmobiliario

Si echamos la mirada hacia atrás, vemos como en 2007, 2008 o 2009, dependiendo de la zona, empezó una fuerte crisis en España que resonó en el sector inmobiliario. 

Los primeros brotes de alegría empezaron a asomarse en 2013-2014 y aquellos atrevidos, compradores o inversores que vieron como 2013 como un buen año y en un punto de inflexión, son los que a día de hoy se pueden considerar afortunados en nuestro sector por la cantidad de dinero que ganaron.

También ocurrió con las compras que hicieron los grupos de americanos o grupos de inversores, pues se atrevieron a hacerlo cuando se terminaba la crisis y ahora han podido ver unas revalorizaciones muy generosas. 

La evolución del mercado inmobiliario varia constantemente.

Los años 2004 y 2005 fueron buenos y en 2017 se volvieron a recuperar esos precios, obteniendo beneficios considerables y buenas rentabilidades.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que invertir en el sector inmobiliario dependerá mucho en qué primer punto de inversión nos basemos, pero aún así, a largo plazo siempre se conseguirán inversiones rentables. 

Los que invirtieron en 2007, después de 12 años, todos o casi todos han recuperado su inversión y por ejemplo, los que invirtieron en 2013, en dos años pudieron conseguir beneficios muy elevados. 

A día de hoy, para que el sector español permanezca sin los altibajos que padece desde hace 20 años se debería conseguir estructurar mejor el mercado para asemejarse a los franceses y alemanes y a su manera tan sostenible de actuar y trabajar.

Y si hablamos de futuro…

Al hablar de futuro hemos de tener en cuenta que no solo este sector depende de España, pues dependemos del mundo en general. Con lo cual, las previsiones de futuro dependerá mucho de lo que sucederá, pero no solo en el mundo inmobiliario, sino a nivel político, social y económico. 

El futuro se puede predecir pero nunca asegurar.

Se dice y se rumorea que se avecina una crisis en los próximos 3 años, pero aún no hay nada que lo pueda asegurar con certeza. Lo que sí se sabe es que este sector vive de altibajos y hoy podemos estar a la alza, pero en un futuro, lo más probable es que se vivan unas bajadas generalizadas.

Para curarse en salud, lo mejor es comprar e invertir en bienes raíces pensando siempre a largo plazo y pensar que si el piso que vas a comprar no lo vas a necesitar vender en los próximos 6, 7 u 8 años, significará que habrás hecho una buena inversión.

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