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¿Cuál será el impacto del Coronavirus en el mercado inmobiliario?

07/05/2020

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Tiempo de lectura: 10 minutos

Descubre que 7 factores cambiarán el sector de la vivienda y cuál será el impacto del Coronavirus en el mercado inmobiliario a lo largo del 2020.

La crisis sanitaria del Coronavirus está poniendo muchos sectores en la cuerda floja. La hostelería y el turismo, así como los autónomos y pequeños comercios, son los que están saliendo más mal parados, pero… ¿cómo esta impactando el Covid 19 al mercado inmobiliario? 

Tanto si eres agente inmobiliario, como promotor, portal inmobiliario o comprador y vendedor, seguro que es una pregunta que últimamente ronda por tu cabeza y te gustaría resolver. 

El impacto del coronavirus en el sector inmobiliario.
El impacto del Coronavirus en el sector inmobiliario.

Por eso, en el artículo de hoy vamos a darte 7 puntos clave para que entiendas como va a cambiar el mercado inmobiliario en 2020, gracias a un exhaustivo estudio que ha realizado Raf Jacobs, profesor del Máster Inmobiliario en la Universidad de Barcelona, y Fundador y CEO de Inspire Boutique Apartments, a quien además hemos entrevistado vía telemáticamente y realizado un podcast y nos ha ofrecido los conocimientos y la información que debemos saber para tratar esta nueva e insólita situación y así, tomar decisiones acertadas.

Los 7 factores que cambiarán el mercado inmobiliario en 2020

1.- Una crisis económica, pero diferente a la del 2008

Entre las muchas teorías y especulaciones que están saliendo a la luz estos días respecto a lo que está ocasionando o va a deparar en un futuro dicha crisis sanitaria, una de las comparativas que más se hacen es la de comparar la crisis actual, con la anterior crisis financiera e inmobiliaria de 2008. 

La gente da por hecho que la crisis que estamos viviendo provocará los mismos efectos en el sector inmobiliario que la crisis que vivimos hace 12 años. Es decir: bajadas de precios de las propiedades en España de alrededor de un 40% a causa de la burbuja inmobiliaria, entre otros. 

Pero lo cierto es que hoy, tanto el mercado inmobiliario como el financiero, son mucho más saludables, la situación de endeudamiento de los propietarios es mejor, pues existe el ahorro y las tasas de interés son históricamente de las más bajas.

La crisis del covid19 será distinta a la del 2008
La crisis del covid19 será distinta a la del 2008

Con lo cual, no hay razones para esperar una caída de precios similar a la que ocurrió en 2008 como resultado del Coronavirus. Aunque por ahora la economía haya hecho una parada inesperada de un día para otro y se avecine una recesión económica e incluso hasta un período de deflación, el mercado inmobiliario depende directamente de la salud de la economía y los tipos de interés que ofrecen los bancos.

No obstante, comparar ambas crisis en términos de impacto en los precios de la vivienda es un error que puede llevar a tomar decisiones equivocadas que podríamos lamentar durante muchos años. 

2.- Cambios y diferencias en el sector

Es lógico que las cosas han cambiado. De eso no cabe duda, y aunque no se repita una situación idéntica a la que se vivió en 2008, hay 4 puntos clave que se deben tener en cuenta: 

La actividad en el mercado

La actividad en el mercado es una de las cosas que más ha cambiado y cambiará. El volumen de transacciones inmobiliarias ya no es lo que era, lo que significarán menos transacciones, menos compradores y vendedores y menos pisos en venta en todos los segmentos del mercado. 

El efecto sobre los precios 

El comportamiento de los precios es el segundo punto que se debe tener en cuenta. ¿Bajarán los precios? ¡Por supuesto que sí! Aunque los compradores sean más conscientes de los cambios, los vendedores son los que sufrirán más que los compradores.

No será una bajada heterogénea, y no se pueden comparar ciertas zonas, pero las zonas de costa, sobretodo segundas residencias, se enfrentarán a tiempos muy difíciles y las ubicaciones principales en las grandes ciudades atraerán el interés de compradores. Esto hará que se genere un mercado con viviendas más asequibles y buenas oportunidades de inversión.

No obstante, dependerá más de la urgencia del vendedor y no tanto de la zona y del tipo de comprador. Los descuentos se centrarán en la disposición que tenga el vendedor de negociar o no. 

Los compradores verán buenas oportunidades para comprar.
Los compradores verán buenas oportunidades para comprar.

La gente que quiere comprar piso para vivir, con acceso a financiación y una estabilidad, verán que podrán comprar en el centro de Barcelona, o en zonas que les gusta de verdad y se conformarán con un descuento de un 5%. En cambio, un inversor que busca más rendimiento, buscará un descuento mayor.

La oportunidad se abrirá en el camino de aquellos compradores que miren más allá de la crisis actual y no se dejen influenciar por el miedo, y probablemente, los inversores más jóvenes sean los candidatos perfectos para aprovecharse de esta nueva situación. 

Las agencias inmobiliarias 

Las agencias inmobiliarias también sufrirán cambios. Muchas agencias desaparecerán por falta de negocio y habrán zonas con más agencias que transacciones inmobiliarias, lo que ocasionará una brecha y separación entre las agencias que tengan cierta estrategia, visión de futuro y liquidez, versus aquellas que no hayan conseguido esto. 

Los puntos de referencia

El cuarto punto sería olvidar los puntos de referencia, pues reiteramos que las cosas han cambiado y si nos ceñimos a las ideas que teníamos en enero, vamos a equivocarnos mucho. 

En un período de tan solo unos pocos días, la actividad de compra y venta de bienes inmuebles ha caído a casi el 0%. Es decir, las transacciones se han parado por completo. Esto nunca había sucedido antes, por lo tanto, podemos esperar que esta actividad se reanude poco después de la mejora de la situación del Coronavirus, pero sin olvidar que las cosas serán diferentes.

Si en enero tenías un conocimiento amplio del mercado y de los precios de tu ciudad, ahora esas referencias podrían llevarte a tomar una muy mala decisión (o al menos una subóptima) en junio. Comprender la nueva situación y adaptar tu estrategia a ella es crucial. ¡Olvida tus puntos de referencia!

3.- El impacto será más duro para vendedores que para compradores

Como en todo, siempre que ocurre una situación inusual, las dos partes saldrán con alguna que otra repercusión, sin embargo, en esta crisis, el impacto será más duro para vendedores que para compradores.

Si dividimos el primer grupo, el de los vendedores, en dos partes, vemos como se pueden clasificar en aquellos que no tienen ninguna urgencia por vender y en los que sí necesitan urgentemente vender por la situación económica actual. 

Estos últimos esperaran a ver si pueden vender, seduciendo al comprador con importantes descuentos y ajustando sus precios dispuestos a aceptar ciertas condiciones propuestas por el vendedor. 

En cambio, los que no tienen urgencia, simplemente retirarán su vivienda del mercado esperando un futuro mejor, pero haciendo que en el sector se produzca una reducción del volumen de las transacciones, pues no habrá tanto producto en el mercado. 

Pero la realidad será que la recesión económica y la incertidumbre instarán a numerosos propietarios a vender y tendrán que ajustar sus expectativas de precio. 

Mientras que un comprador o inversor puede esperar, las personas, familias, empresarios o inversores que necesitan dinero a corto plazo por razones personales o para sus negocios, se verán obligados a vender activos no esenciales por no poder esperar, poniendo a la venta primero sus segundas residencias o pisos que alquilan. 

Las segundas residencias serán las que se vendan más rápido
Las segundas residencias serán las que se vendan más rápido.

Con lo cual, con menos compradores en el mercado y una mayor porción de compradores ávidos de oportunidades, los vendedores tendrán que ajustar sus precios de venta, enfrentandose a la realidad. 

En contraposición, los compradores que saldrán mejor parados también se clasificarán en dos grupos: 

Los que puedan comprar mañana, por la bajada de precios y por su estabilidad: gente con trabajos estables, ahorros, y que están en alquiler, pero que no acabarán comprando por medio a la situación a un futuro incierto. 

Y los que tengan cierta solvencia y miren más allá de la crisis actual. Estos jugarán con ventaja y son los que comprarán.

4.- Cambio de planes para los inversores

Si hablamos en términos más concretos, Barcelona cuenta con un gran número de inversores (familias, empresarios, extranjeros…) que pueden dividirse en dos tipos.:

Si hablamos de un primer tipo, aquel que tiene solvencia y un poco de capital propio para comprar casa en una buena zona, seguro que ahora esta en un mar de incertidumbre. 

En este caso, se deberá evaluar el perfil del inversor y ver el tipo de riesgo que quiere asumir o la rentabilidad que desea sacar: A más rentabilidad, más riesgo y a más seguridad y menos riesgo, menos rentabilidad. 

Por eso, la clave en esta época es informarte, prepararte y actuar con certeza. Ahora, aunque los precios sean más asequibles, los vendedores y las agencias querrán sacar todo aquel producto malo al que no pueden darle salida y lo más probable es que hayan pisos con carencias, contratos con puntillitas y hasta desaparición de intermediarios, así que mucho ojo. 

Los inversores deberán buscar un plan B
Los inversores deberán buscar un plan B.

En cambio, los inversores del segundo tipo son aquellos que están atrapados, ya que en los últimos años han especulado con demasiada confianza en la compra, reforma y venta de viviendas. 

Actualmente poseen una o más propiedades y no encuentran una salida en el mercado, lo que deberán abandonar su plan A y buscar un plan B o C para salir aquí. 

Vender hoy, incluso con un margen más bajo o negativo, puede ser mejor que esperar hasta más adelante en este mismo año. Seamos realistas y renegocia con tu banco, pero no te ciñas al Plan A si necesitas vender este año. 

5.- Nuevas oportunidades de inversión inmobiliaria

Dicen que después de la tormenta llega la calma, que no hay mal que dure 100 años y que en resumidas cuentas, que de todo se sale. 

Si salimos de la crisis del 2008, de esta que ha sido un poco distinta y un tanto especial, también conseguiremos dejarla en el olvido. Y lo que sí es cierto es que, cuando para unos algo va mal, para otros ven crecer buenas oportunidades. 

Por lo tanto, después del Covid 19 podemos decir que aparecerán nuevas oportunidades de inversión inmobiliaria, pero cuidado, porque no continuarán para siempre ni tal vez ni siquiera en 2021. 

Quienes podrán aprovechar dichas oportunidades serán aquellos que tengan solvencia, un trabajo estable, unos ahorros y un acceso a una hipoteca, y de esos, en Barcelona hay muchas personas que pertenecen a este grupo. 

También cabe decir que los compradores inversores se están volviendo cada vez más jóvenes y ellos se caracterizan por compran más fácilmente durante y justo después de una crisis, en comparación con los inversores mayores. No tienen referencias de pérdida, ven más la oportunidad y suelen están bien informados y/o asesorados. 

Cada vez hay inversores más jóvenes dispuestos a apostar por nuevas compras
Cada vez hay inversores más jóvenes dispuestos a apostar por nuevas compras.

Si eres solvente, podrás obtener un tipo de interés nunca visto, con tipos mínimos históricos y obtener una hipoteca con tipo fijo durante 10, 20 o incluso 30 años (para los inversores más jóvenes). Por tanto crearás patrimonio, utilizando el apalancamiento financiero bancario a un coste casi irrelevante.

Estos compradores solventes podrán comprar, invirtiendo muy pocos fondos propios (50.000-100-000 €), y comprar un piso en una excelente zona de Barcelona, que les dará tranquilidad, flujos mensuales de cashflow positivos y rendimientos que pueden superar el 10% sobre su capital propio invertido. Además, habrán comprado con descuento, lo que aumenta las posibilidades de revalorización.  

En Barcelona veremos más compradores en el centro de la ciudad y en la zona alta, un área que hasta ahora era imposible de asumir.  Habrán oportunidades en el Eixample, Sant Gervasi, Ciutat Vella o Gracia.

En cambio, en España, las provincias elegidas serán, además de Barcelona, Madrid, Valencia, Bilbao y Zaragoza, aunque no solo dependerán de la zona, sino también de la situación personal del propietario y su necesidad de vender. 

6.- Variaciones en los precios a causa del Covid 19 

Los precios probablemente inicialmente, durante las próximas semanas, variarán poco, pero luego la diferencia entre los precios solicitados por los vendedores y el precio de cierre disminuirá, y los precios de las viviendas bajarán, de forma leve o más significativa, dependiendo de las características del piso, el área y la urgencia del vendedor.

Para Barcelona es posible una disminución de precios en el rango del 7% a 8%. Madrid podría descender un poco más y España en promedio podría ajustarse alrededor del 10% a la baja durante el transcurso de este año

Tras la crisis del covid19 habrá una bajada importante en los precios.
Tras la crisis del covid19 habrá una bajada importante en los precios.

Para las viviendas  vacacionales en las zonas de costa, el problema puede ser muy distinto, ya que no sorprendería una situación en la que las curvas de demanda y oferta de vivienda lucharán por cruzarse, lo que significaría que muchas transacciones simplemente no se materializarán.

7. La normalización del sector inmobiliario tras la crisis

Todos nos estamos preguntando una y otra vez cuando aparecerá de nuevo la normalización del sector inmobiliario tras la crisis. De hecho, es la pregunta del millón. 

Sin embargo, la vuelta a la normalidad dependerá de la economía, de como reaccione España y Europa y  de su éxito en estimular la economía, quitar los miedos y restablecer la confianza en las personas para que vuelvan a consumir e invertir en vivienda. 

Este año se espera que la situación sea favorable para el comprador y el año que viene, ya veremos, pues va en función de la reestructuración económica. 

Se necesitará un nuevo plan de compra y venta para los próximos meses
Se necesitará un nuevo plan de compra y venta para los próximos meses.

Son plazos muy cortos en términos inmobiliarios. Si alguien está pensando en comprar, lo mejor es que vaya restableciendo su plan y sea realista, pues esto va a requerir de cierto tiempo. 

También deberá analizar sus prioridades en sus preferencias y ver si después de la crisis del Coronavirus, ahora prefiere balcón o terraza en vez de ascensor, o mudarse al campo en vez de estar en ciudad. 

Empezar a buscar vivienda, filtrar el mercado y la negociación hay casos en los que irá muy rápido, pero para muchos se ralentizará, pues también se verá implicado el vendedor, y digerir esta bajada en sus expectativas, conllevará tiempo. 

Conclusiones 

En conclusión, hoy en día hay muchos factores que se incluyen en cómo va a evolucionar el sector inmobiliario, y tras la crisis del Coronavirus, se ha visto claramente que las cosas van a cambiar. 

No obstante, teniendo en cuenta toda la información y datos proporcionados, gracias a los conocimientos del economista y experto inmobiliario Raf Jacobs, podemos ver como lo mejor será no precipitarse, tener en cuenta todo lo que se prevé que va a suceder y cambiar en los próximos meses y saber remodelar ciertos criterios para obtener decisiones acertadas. 

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