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¿Qué documentación se necesita para la compraventa de una vivienda?

16/06/2020

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Tiempo de lectura: 10 minutos

Descubre todo lo que necesitas saber sobre los papeleos y documentación para la compraventa de una vivienda y no dejes pasar por alto ningún detalle.

Como en todas las transacciones importantes, los papeleos y la documentación van a estar muy presentes en la compraventa de una casa. 

Tanto el comprador como el vendedor deberá entregar a sus respectivos una serie de documentación que verifiquen y dejen constancia de distintos aspectos en relación a la vivienda a tratar. 

Documentación y papeleo necesario para la compraventa de una casa.
Documentación y papeleo necesario para la compraventa de una casa.

De este modo, ambas partes podrá asegurarse que la compraventa se está haciendo correctamente y no va a salir ningún imprevisto a futuro por no dejarlo todo en orden desde el primer día. 

Con lo cual, si estás apunto de comprarte una vivienda y no quieres que se te pase nada por alto, toma nota de este artículo porque en él vamos a explicarte toda la documentación que tendrás que recopilar, tanto si eres comprador como si eres vendedor, para poder hacer posible dicha transacción. ¡Estáte atento y apunta todo lo que vas a necesitar!

¿Qué papeles y documentos he de tener en cuenta en la compraventa de una casa? 

Como hemos dicho, tanto el comprador como el vendedor deberán preparar una serie de papeles para hacer posible el proceso de compraventa del inmueble. De este modo, será imposible que se escape algún detalle. Por eso, a continuación, te hablamos de lo que necesita recopilar cada parte. 

Los papeles que debe preparar el vendedor

En la compraventa de una vivienda, el vendedor tendrá que preparar una documentación para aportar credibilidad y veracidad sobre su propiedad, hasta el momento, y para que el futuro comprador vea que la compra que va a realizar es correcta, sin estafas y sin pagos ocultos que podrían aparecer a posteriori. 

Por lo tanto, para que el comprador confíe en el propietario y se decida por dicha casa, el vendedor debe aportar y entregar al comprador, los siguientes documentos: 

El Título de la propiedad del inmueble 

El título de la propiedad del inmueble es lo primero que deberás pedir, como comprador, a la otra parte, ya que lo primordial es que te asegures de quién es el propietario. 

Así podrás averiguar si coincide con quien quiere venderte la casa, o también figura alguien más como titular. En el caso de herencia, se debe mirar que se hayan hecho todos los trámites establecidos para la aceptación, pues sino, no podría figurar como propietario de la misma por el momento. 

Este título de la propiedad debe estar presente en las escrituras de la casa o en la nota simple, con lo cual, es un complemento de ese documento en sí.

La nota simple 

El título de la propiedad no es ningún documento propio, sino que forma parte de la nota simple del inmueble. 

De este modo, el papel oficial que deberás pedir al vendedor es la nota simple de la casa. 

Este documento será lo necesario para averiguar información clave sobre la titularidad del inmueble, como hemos comentado, pero a su vez, datos esenciales como el alcance del derecho del titular o si hay algún tipo de carga, impagos o limitaciones al uso de la propiedad o finca

La nota simple es uno de los papeles más importantes al comprar un piso.
La nota simple es uno de los papeles más importantes al comprar un piso.

También, en el mismo documento se puede averiguar la descripción física del inmueble, cuantos metros cuadrados tiene, su dirección y localidad concreta, la cuota de los gastos, del derecho al voto en la comunidad, y otra información complementaria de relevancia. 

La nota simple la puede solicitar cualquier persona en el Registro de la Propiedad. Tan solo te pedirán porque quieres solicitarla y deberás pagar por ello. 

Por este motivo, si el vendedor, al realizar la transacción ya aporta dicho documento, estará dando confianza de primeras. En cambio, si es el comprador quien ha de solicitar el documento por su cuenta, es que probablemente la parte vendedora quiera ocultar algo. 

Con lo cual, no dejes pasar por alto este documento y tenlo muy presente en el momento de la compraventa. 

La cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento que asegura que la vivienda puede ser habilitada porque reúne las condiciones básicas para ello, cumpliendo una serie de características que lo permiten. 

El modelo suele variar según la comunidad autónoma en la que nos encontremos, pero siempre incluirá: la dirección y ubicación exacta del inmueble, la superficie útil, los espacios y habitaciones que la conforman, el umbral máximo de ocupación y la identificación del técnico habilitado que ha llevado a cabo la inspección y certificación. 

Hay distintas cédulas de habitabilidad, pero todas ellas tienen la finalidad de asegurar la higiene, salubridad y solidez de la misma. 

Por este motivo es importante tenerla presente a la hora de comprar la vivienda, ya que puede determinar muchos aspectos ocultos de la misma, y a su vez, te servirá para dar de alta los suministros de agua, luz y gas y , si en un futuro, la quisieras vender, que no tuviera cédula te supondría varios problemas y dificultades. 

Certificado de eficiencia energética

Este certificado es un documento obligatorio que deberá entregar el vendedor a la hora de poner en venta su vivienda. El certificado será expedido por un técnico acreditado y en él se podrá comprobar las características energéticas del inmueble, así como el consumo energético y las emisiones del CO2. 

Una vez expedido, se deberá entregar el justificante ante el registro habilitado de cada comunidad autónoma. 

Tener un certificado u otro puede suponer un mayor gasto en los pagos de luz, lo que supone tenerlo en cuenta también a la hora de escoger vivienda. 

Lo más óptimo es que una casa tenga una letra C o D, teniendo en cuenta que las viviendas de segunda mano no han sido pensadas para obtener una letra B o A, como las que se están haciendo ahora de obra nueva y son más ecosaludables. 

Pero, si se obtiene un inmueble con un certificado de eficiencia energética de C o D, ya podría ser correcto y adecuado para no sobrepasarse en los pagos y el consumo. 

Últimos recibos

Si no quieres pagar cosas de los demás, asegurate que el vendedor te enseñe los últimos recibos abonados en relación a la vivienda. 

Así podrás asegurarte que está al corriente de pagos y que no tendrás que hacerte cargo tú de desembolsar dinero para los suministros, para el IBI o para la tasa de basuras. 

También si te quieres asegurar, y el piso está ubicado en un edificio que se somete al régimen de propiedad horizontal, podrás pedir un certificado de gastos de la comunidad de propietarios al administrador y ver que no hay ninguna cuota pendiente y no se adeudan cantidades a la comunidad. 

Certificado de derramas aprobadas y pendientes

De igual forma, es imprescindible que el vendedor pueda facilitar al comprador un certificado de las derramas aprobadas o pendientes del edificio.

De este modo, el comprador podrá conocer con anticipación si va a tener que pagar algo pendiente o si hay algo ya aprobado que debe ser liquidado por el actual propietario, ya que por ley, el pago de las derramas por mejoras corresponde a quien sea propietario en el momento que sean exigibles. 

Las derramas y obras se han de tener en cuenta desde el inicio del proceso de compraventa.
Las derramas y obras se han de tener en cuenta desde el inicio del proceso de compraventa.

A su vez, en las cláusulas puede quedar certificado quien las asume en el caso que las hubiera. 

Certificado de Inspección Técnica del Edificio

La Inspección Técnica del Edificio, o ITE, es un control que pasan los edificios con una antigüedad de más de 45 años, cada 10 años, para asegurarse del estado de conservación de la cimentación, las cubiertas, la estructura, las condiciones básicas de accesibilidad, etc. 

Cuando se pasa dicha inspección, se obtiene el Certificado ITE, que asegura que el edificio está en buenas condiciones y no se deberán hacer obras de mantenimiento que supongan a la larga un gran desembolso de dinero. 

Por este motivo, es importante pedir al vendedor este certificado para comprobar el estado del edificio y asegurarte de que no vas a pagar de más de poco tiempo. 

Los planos de las instalaciones 

Otra cosa que está bien pedir al vendedor son los planos de las instalaciones y obras realizadas en la vivienda. Así, el comprador podrá conocer qué cambios se han hecho en la que será ahora su propiedad y saber si es posible cambiar cualquier cosa, en caso que éste quiera hacer una reforma u obras en el inmueble. 

Los Estatutos de la comunidad de propietarios 

Cada comunidad de vecinos y propietarios debe tener unos estatutos donde se especifique una serie de derechos y obligaciones a acometer por todos los dueños de las viviendas y los locales comerciales que formen el conjunto de dicha comunidad.

De este modo, es importante que el vendedor entregue al comprador los estatutos para que el nuevo propietario pueda acogerse a lo que dictamina el documento, y así pueda hacer o deshacer lo que crea conveniente, siempre siguiendo las normas y punto estipulados. 

Sin embargo, como comprador deberás enterarte si estos estatutos están inscritos en el Registro de la Propiedad, pues si no estuvieran, no tendrías la necesidad ni la obligación de acogerte a ellos. 

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Las normas del régimen Interior

Mucha gente confunde los estatutos con las normas de convivencia, pero es distinto. Las normas del régimen interior se basan a cuestiones relacionadas con el funcionamiento de los servicios y elementos comunes de la comunidad: horarios de la recogida de basuras o el funcionamiento de la calefacción, normativa de la piscina o pista de tenis, limpieza de la comunidad, etc.

En cambio, los estatutos sele regular obligaciones y derechos relacionados con la utilización del edificio, así como las instalaciones, reparaciones, seguros o temas de conservación y administración. 

La convivencia entre vecinos mejor que sea buena si se quiere vivir tranquilo.
La convivencia entre vecinos mejor que sea buena si se quiere vivir tranquilo.

Sin embargo, las normas de conducta y convivencia son muy importantes y por eso, el vendedor debe otorgar dicho documento al comprador, para que esté enterado de todo. 

Certificado de cancelación de la hipoteca

En el momento de la firma, otro documento que deberá entregar el vendedor es el certificado de cancelación de la hipoteca. 

Así, se podrá comprobar que la vivienda está libre de cargas hipotecarias y se acreditará que se ha acabado de pagar la hipoteca. 

Para hacerlo se deberá: 

  1.  Solicitar el certificado de deuda cero a nuestra entidad bancaria. 
  2. Acudir al notario con el certificado 
  3. Rellenar el modelo 600 del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados 
  4. Recoger la escritura del notario
  5. Llevar la documentación al Registro de la Propiedad. 

La documentación necesaria para el comprador

A la hora de comprar una vivienda, normalmente quien debe aportar más papeleo es el vendedor. Sin embargo, el comprador deberá tener en cuenta una serie de documentación, si por ejemplo quiere pedir un préstamo hipotecario. En este caso, los documentos a tener en te los explicamos a continuación. 

Para que te concedan un préstamo hipotecario

El comprador, en este caso, lo único que va a tener que aportar a la hora de comprar una vivienda una serie de documentos que verifiquen y comprueben que tiene solvencia económica, y para ello, el banco te pedirá: 

  • La última declaración del IRPF/Renta
  • La vida laboral actualizada
  • Un extracto bancario de los últimos meses
  • Recibos de otros préstamos que puedas tener
  • El contrato de arras si ya se ha firmado entre el comprador y vendedor

Además, si trabajas por cuenta ajena, estos serán los documentos que deberás entregar: 

  • La copia del contrato laboral (que deberá ser indefinido)
  • Las últimas nóminas o cualquier justificante de ingreso.

Y si eres autónomo, deberás presentar: 

  • La declaración del IRPF
  • La declaración del IVA del año anterior
  • Los pagos trimestrales del IVA
  • Los últimos recibos de la seguridad social. 
Escoger una buena hipoteca puede determinar a futuro una buena solvencia.
Escoger una buena hipoteca puede determinar a futuro una buena solvencia.

La información catastral y el valor fiscal del inmueble

Conocer la información catastral del inmueble no es un papel que deba aportar el comprador, al contrario, debería ser el vendedor quien proporciona dichos datos, pero lo que sí puede hacer el comprador es investigar desde la web del Catastro, la antigüedad, superficie, el uso del suelo y demás, para asegurarte de que lo que dice el vendedor es 100% veraz. 

También pasa lo mismo con el valor fiscal del inmueble, que si vas a la web de Hacienda, podrás comprobar el valor del inmueble y así evitar sorpresas en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). 

Los papeles y documentos en relación a  ambas partes 

Aunque cada parte tenga que hacer sus deberes correspondientes, en cuanto a la recopilación y el acondicionamiento de toda la documentación y papeleo pertinente para llevar a cabo la transacción de compraventa de un inmueble, es cierto que hay algún documento que está relacionado con ambas partes. 

El DNI

Como era de esperar, el DNI es el documento más importante en todo tipo de transacción, pago, o acción que uno necesite identificarse, y es lógico que ambas partes deban entregar los Documentos Nacionales de Identidad para hacer posible el proceso de compraventa. 

Contrato de arras 

Aunque muchas veces no es obligatorio hacerlo y no es un papel que deba entregar ninguna de las dos partes, si que es un documento donde las ambos bandos se ven implicados.

Se entiende como una promesa de compra, un documento donde tanto comprador como vendedor se comprometen a hacer posible la compraventa del inmueble, y como prueba, el comprador entrega una cantidad del dinero al vendedor. 

El contrato de arras es una buena opción para asegurarte de la compraventa.
El contrato de arras es una buena opción para asegurarte de la compraventa.

De este modo, el vendedor no puede ofrecer su casa a nadie más y se la reserva al comprador.  

Para hacer posible este documento, se necesitan una serie de papeles que ya se han especificado a lo largo del texto. 

Contrato de compraventa

Y para finalizar, hay que también nombrar el contrato de compraventa. Aquí ambas partes se ven implicadas y es el documento más importante en toda esta transacción. 

Puede ser un contrato privado o una escritura pública, pero en los dos tipos se tratará de un documento a través del cual la propiedad pasa de una persona o entidad a otro sujeto, y en los dos, se tendrá en cuenta la documentación anteriormente comentada para poderlo llevar a cabo. 

Conclusiones

Como ves, la compraventa de una vivienda implica muchos puntos a tener en cuenta, y uno de los factores clave es sin duda, la documentación. 

Por eso es imprescindible que, cuando vayas a dar el paso de comprar o vender una vivienda, tengas todos los documentos preparados y recopilados para hacer más fácil y ágil la gestión. 

Ten en cuenta que, en algunas ocasiones, pedir según qué documentos puede ser un proceso más lento, así que no esperes hasta el último momento y empieza a preparar todo el papeleo necesario. 

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