Compradores Vendedores

Todo lo que debes saber sobre el contrato de compraventa de un inmueble

18/06/2020

author:

Tiempo de lectura: 9 minutos

Si estás apunto de comprar una vivienda, no puedes perderte toda la información que te hemos preparado sobre el contrato de compraventa de un inmueble.

Si hablamos de los documentos a firmar en nuestra vida, que no son pocos, el contrato de compraventa de un inmueble será, sin duda, uno de los más importantes. 

Comprar una casa implica muchas cuestiones más allá que pagar el precio acordado en el anuncio o pactado con el vendedor, y por lo tanto, para que sea una transacción correcta y todo vaya en orden, uno de los puntos significativos será la firma del contrato de compraventa. 

Por este motivo, para que no se te pase por alto ningún punto o cláusula a considerar, en este artículo vamos a explicarte todo lo que debes saber sobre el contrato de compraventa de un inmueble. No dejes de leer algún punto porque te resulte difícil de entender. Leelo todo y nosotros te resolvemos las dudas. 

Es importante que mires todos los puntos del contrato de compraventa de un inmueble
Es importante que mires todos los puntos del contrato de compraventa de un inmueble

¿Preparado para no perder detalle? Coge tu boli de la suerte, leete bien las cláusulas, repasa este artículo y firma para tener tu nuevo hogar. 

Qué es el contrato de compraventa de una vivienda

Como vamos a hablar de distintos puntos relacionados con el contrato de compraventa de un inmueble, primero vamos a definir bien el concepto para que a todos les quede claro: 

El contrato de compraventa de una vivienda es un documento donde una de las partes, en este caso el vendedor, se obliga a dar un bien inmueble, en este caso al comprador, a cambio de un precio estipulado. 

Se trata de un acto jurídico bilateral y de naturaleza consensual, donde se necesitan las voluntades de ambas partes para que pueda producirse la transacción y concesión del inmueble. 

Sin embargo, con la firma del contrato no se hace la entrega del bien, sino se pacta de buena fe para luego poder proceder a la entrega del mismo. 

A su vez, dicho documento está formado por distintas cláusulas, y requerimientos, que a continuación desglosaremos, y se aconseja realizarlo ante notario para darle notoriedad y legibilidad. 

Qué debe incluir el contrato de compraventa de un inmueble

Datos personales del comprador y vendedor

Como en cualquier contrato, lo primero que deberá aparecer en el documento será la identificación de las personas físicas involucradas en la transacción, teniendo en cuenta el nombre completo, el Documento Nacional de Identidad y el domicilio donde residen actualmente, en este caso tanto del comprador como del vendedor. 

A su vez, si se va a realizar una compra de un inmueble, con fines empresariales o negocios, pueden quedar retratados en el contrato alguien en representación a otras personas, como pueden ser un apoderado o un administrador de una sociedad. 

Asimismo, en el caso que haya un matrimonio sujeto al régimen de sociedad de gananciales, aunque puede firmar cualquiera de los dos en nombre del matrimonio, es mejor que acudan ambos y firmen ambos ante notario para evitar problemas futuros en el caso que se dieran. 

Verificación del título de la propiedad

Después de la identificación de ambas partes, el vendedor deberá incluir toda la información posible (título de la propiedad, nota simple…) que permita verificar y demostrar la legalidad del título de su propiedad, y enseñar, al mismo modo, que tiene capacidad para realizar la transacción. 

Detalles del inmueble

En el interior del contrato de compraventa, también debe aparecer toda la información detallada acerca del inmueble. 

En este caso, aparecería: 

  • La referencia catastral y los metros cuadrados tanto del terreno, de construcción y útiles. 
  • El número de la finca registral
  • La dirección y ubicación exacta
  • La descripción de la vivienda coincidiendo con la que aparece en el Registro de la Propiedad
  • Su situación arrendaticia (si hay ocupantes o inquilinos)
  • Si está al corriente de pago de los impuestos como el IBI o hay alguna carga que deba verse reflejada. 
Hay que calcular todos los gastos antes de llevar a cabo el contrato de compraventa
Hay que calcular todos los gastos antes de llevar a cabo el contrato de compraventa
  • La instalación y los materiales de construcción.
  • La situación y estado de la finca.

Para poder realizar esta parte del contrato, es imprescindible que el vendedor adjunte la nota simple o un certificado registral, para así el notario poder comprobar los datos como la titularidad y el estado de las cargas. 

Precio de venta del inmueble

Como es lógico, el precio de venta del inmueble también deberá verse reflejado en el documento del contrato de compraventa. 

En este caso, deberá venir establecida la cantidad exacta para poder adquirir el inmueble, siempre y cuando sea la que se ha acordado entre ambas partes. 

Además, se añadirá la fecha que se efectuará o se efectuó el pago y la forma en la que se realizará o se realizó el pago, ya sea en efectivo, por transferencia bancaria y mediante el número de pagos acordados, si es que hubiera más de uno. 

Asimismo, en el caso de que haya habido un contrato de arras previo, deberá especificarse y dejar constancia del pago realizado en dicho acuerdo. 

Fecha de entrega

Como hemos comentado, la firma y la entrega son cosas distintas y por lo tanto días distintos. Con lo cual, como suele ser la entrega posterior a la firma del contrato de compraventa, es otro elemento fundamental que debe aparecer en el documento: la fecha de entrega de la vivienda. 

La entrega de llaves suele ser después de la firma del contrato
La entrega de llaves suele ser después de la firma del contrato

En casos así, suele hacerse la entrega más tarde que la firma por cuestiones de mantenimiento, reparaciones o en casos en los que aún la vivienda que se ha comprado se encuentra en construcción. 

Impuestos y pagos

En este apartado deberá venir estipulado todos los impuestos y gastos a pagar, ya sean por la adquisición del inmueble o por renta. 

También aparecerán todos los gastos asociados a la compraventa del inmueble que tengan relación con ambas partes, como por ejemplo, los honorarios de escrituración, los gastos de la agencia o cualquier cosa que se haya pactado a pagar entre comprador y vendedor, así como aquellos que haya dudas de quién los va a pagar, para que de este modo quede constancia: como el IBI, las obras de la comunidad, entre otros. 

También es muy importante que si hay cargas en el inmueble, se vea reflejado su cancelación o su caducidad, pues sino caerán a cargo del comprador. 

Lo mejor es actuar de buena fe y consensuar ambas partes para que la transacción sea lo más justa y ágil posible. 

Penalizaciones

Para finalizar la parte del contrato, normalmente siempre hay un apartado dedicado a las penalizaciones. 

Aquí deberá constar la forma en la que se puede penalizar a cada una de las partes, tanto al comprador como al vendedor, por incumplir alguna de las cláusulas establecidas en el contrato de compraventa que hemos nombrado anteriormente y que se añadirán o se modificarán según cada caso. 

Los incumplimientos más comunes pueden ser que el vendedor no haga la entrega del inmueble el día de la fecha establecida en el contrato o que el comprado no cumpla con los pagos los días que se acordaron.

¿Buscas piso para comprar? ¡Navega por Kasaz!

El cambio de cláusulas

Hasta aquí hemos visto las cláusulas más comunes a la hora de formalizar un contrato de compraventa de una vivienda, pero sin embargo, no quiere decir que esas sean siempre las que tienen que llevar. 

Como en todo, cada abogado, notario, particular o persona capacitada para hacer un contrato lo hará siguiendo unas pautas, pero siempre matizando aquello que más le convenga. Por eso, cuando se firma un contrato de una casa, es muy importante que se lea todo de la A a la Z, sin obviar ninguna parte, pues ahí, en la letra pequeña es donde puede haber aquello que no nos acaba de agradar. 

Si leemos bien el contrato y la parte compradora, que es quien recibe dicho documento para firmarlo y revisarlo, encuentra algo que no ve del todo correcto o adecuado, puede sentirse libre de comentarlo y hacer que el vendedor lo modifique. 

Para que la firma del contrato de compraventa de una vivienda se haga posible, ambas partes han de estar 100% seguras de que todo está correcto y firmar totalmente convencidos. De lo contrario, se puede hacer una modificación o un cambio de cláusulas hasta llegar a un acuerdo entre el comprador y vendedor. 

La recesión del contrato

La recesión del contrato se conoce cuando, el contrato que se ha firmado por ambas partes deja de tener efecto y se crea una nulidad, mediante declaración judicial. 

Esto puede suceder cuando por ejemplo, algunas de las cláusulas no se cumplen en un plazo de días determinado, o se realiza algún acaecimiento de circunstancias o incumplimiento grave en relación al inmueble a tratar como por ejemplo: la entrega de una cosa diferente a lo pactado, no pagar en el plazo acordado, descubrir la existencia de irregularidades urbanísticas graves o averiguar algún vicio oculto que pueda suponer un problema a la larga en cuanto a la adquisición del inmueble se refiere. 

Si algo de esto sucede, lo mejor es que hables primero con la parte que está causando el problema, ya sea en este caso el comprador o el vendedor, y si no hay acuerdo, deberá intervenir un abogado y a posteriori, los Juzgados para proceder a la recesión del contrato. 

Asesoramiento

Aunque el contrato de compraventa de un inmueble, entre particulares o entre comprador y agencia, no esté obligado a efectuarse ante notario, pues es un contrato privado y bilateral, si que es recomendable hacer todo este procedimiento asesorados de la mejor forma posible. 

Por lo tanto, es recomendable que se realice ante la presencia de un notario, para que no haya ningún malentendido entre ambas partes y se haga toda la operación con total seguridad.

Buscar asesoramiento es una buena opción para que todo el proceso de compraventa salga bien
Buscar asesoramiento es una buena opción para que todo el proceso de compraventa salga bien.

A su vez, durante el proceso de compraventa, es mejor sentirse respaldados por gente entendida y capacitada en el sector inmobiliario, pues sino, probablemente muchos términos o conceptos se escaparan por no conocer bien el tema. 

Por eso, nosotros recomendamos tener asesoramiento para que el proceso salga lo mejor posible. 

Orden de los contratos 

Además del contrato de compraventa de una vivienda que hemos visto durante todo el artículo, existen tres contratos más relacionados con el proceso de compraventa de un inmueble: 

Contrato de arras 

El primero de todo sería el contrato de arras, que éste aparecería antes del contrato de compraventa privado. Las arras o en ocasiones llamado precontrato es un contrato previo entre el comprador y vendedor que se realiza para pactar una paga y señal acorde al precio de la venta. 

De este modo, se estaría haciendo una reserva de la casa en cuestión y el comprador daría entrega de una parte del dinero de la compra al vendedor, que lo más habitual sería dar un 10% del valor total del inmueble a comprar. 

Normalmente, en este contrato de arras ya se ve explícito el precio total de la compraventa, el plazo para acabar de formalizar la compra, la parte que corresponde a la señal, y las posibles penalizaciones en caso de incumplimiento. Por eso, es importante llevar el contrato de arras una vez se realice el contrato de compraventa de la vivienda. 

Contrato de compraventa

Después del contrato de arras vendría el contrato de compraventa, que es el que hemos explicado a lo largo de todo el artículo. Como veis, este sería el que se realizaría en un ámbito más privado, sin la obligación de notario, aunque sí que es recomendable, y teniendo en cuenta las arras, en caso de que se hayan efectuado. 

Escrituras

Cómo ves, el proceso de comprar una casa es muy largo y aún no termina ni firmando el contrato de compraventa. Ahora, el último paso es formalizar la escritura pública de la vivienda, como indica el art. 1280 del Código Civil. 

Las escrituras son un documento que confirman el último peldaño de la compraventa del inmueble. En este documento ambas partes vuelven a firmar, pero aquí sí que debe intervenir un notario como fedatario público. 

El notario se encargará de tramitar la escritura pública de la vivienda, dando fe a la operación e inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Cuando esto se haya completado, se realizará el certificado de transmisión y la nueva titularidad al comprador. 

Por otro lado, la escritura de una casa tiene un coste que se verá referenciada en relación a la tarifa oficial del Colegio de Notarios, con lo cual, vayas al notario que vayas, pagarás lo mismo.

El precio de esta operación suele rondar los 500 euros e irá en función del tipo de inmueble, de si existen avalistas o no, del número de copias de la escritura que se necesiten y de la extensión de la escritura. 

Aunque sea muy similar al contrato de compraventa del que hemos estado hablando, éste tiene la finalidad de identificar el bien en cuestión, de manera pública y así tener un registro del mismo. Lo más relevante que deberá incluir dicho documento es la referencia catastral, la descripción que consta en el Registro, o los extras que pueda incluir el inmueble como garaje o trastero. 

Conclusiones

Después de ahondar en cómo debe ser el contrato de compraventa de una vivienda, y todo lo que debe incluir, así todo lo que tenga relación con ello, seguro que has viisto la importancia del mismo, y por eso, es importante que le prestes especial atención a dicho documento. 

De este modo, si lees todas las partes con la ayuda de un asesor, y estás conforme al 100% con la compra que vas a realizar, tu compra se habrá convertido en un éxito. De lo contrario, mirarse el contrato por encima y no profundizar en detalles o tener miedo de contradecir algunas cláusulas que quiere acordar el vendedor, puede ser un error muy grande que puede acarrear una mala compra y con ello, en un futuro desembolsos de dinero y problemas relacionados. 

Después de la escritura podrás disfrutar de tu nuevo hogar.
Después de la escritura podrás disfrutar de tu nuevo hogar.

Por eso, ten en cuenta todas nuestras recomendaciones y piensa que si estás apunto de firmar el contrato de compraventa, ya estás solo a un paso de tener el piso de tus sueños. 

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *