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Cómo consultar el valor catastral de una vivienda

21/02/2020

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Tiempo de lectura: 9 minutos

Descubre cómo consultar el valor catastral de una vivienda y conoce qué tipo de impuestos a tener que pagar en función de su valor.

Cuando buscas piso para comprar o tienes algún inmueble para vender y entras de lleno en el mundo inmobiliario, empiezas a escuchar muchos conceptos y terminologías que te parecen nuevos o no acabas de entender en su totalidad…El IBI, el TAE, el Euribor, la servidumbre, el valor catastral, etc. 

Conocer estos conceptos te ayudarán a entender mejor los procesos y pasos que debes seguir y completar trámites con más agilidad. 

Con lo cual, si te encuentras en el momento de vender tu casa y necesitas saber el valor catastral del inmueble, así como las cantidades que vas a tener que pagar de impuestos y demás, probablemente tendrás que saber cuánta más información posible sobre el valor catastral. 

Por eso, en Kasaz vamos a solucionar tus dudas y en este artículo te explicaremos desde qué es el valor catastral, para qué sirve, cómo se puede calcular, dónde podemos encontrarlo y cómo se puede interpretar todo aquello que tenga relación con él. ¿Preparado para esta master class sobre cómo consultar el valor catastral de una vivienda? ¡Empezamos!

Qué es el valor catastral

Al hablar del valor catastral nos referimos a un registro de tipo administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública y se utiliza para registrar todos los inmuebles, sean rústicos o urbanos, a partir de los datos que hay en el Catastro Inmobiliario. 

Sirve para permitir la diferenciación e identificación de tu inmueble, considerándose pues, como si de un DNI se tratará. 

El valor catastral es el DNI del inmueble
El valor catastral es el DNI del inmueble.

A través de este código que se le establece al inmueble se calculan muchos de los impuestos que se han de pagar anualmente, así como el valor económico de la vivienda, entre otros que veremos a continuación. 

Es un valor único, obligatorio y gratuito que se vincula a un inmueble determinado para conocer todo acerca de esa vivienda y dependiendo del tipo que sea, se necesitarán hacer unos procedimientos catastrales u otros para su correcto funcionamiento. 

Cómo se calcula el valor catastral

Ahora que sabemos cuanto importante es saber el valor catastral de nuestro inmueble, lo siguiente que deberemos averiguar es cómo se calcula dicho valor. 

De manera genérica, el valor catastral de una vivienda es calculado en función del valor del suelo de la misma, así como el valor de construcción, cargas singulares o inadecuación de la edificación y el terreno y distintos criterios especificados en las normativas de cada municipio. 

El valor del suelo

Para el valor del suelo se deberá tener en cuenta: 

  • El número de fachadas y su longitud. 
  • El fondo de parcela y su forma irregular, así como la superficie diferente a la mínima exigida por el planeamiento urbanístico.
  • La imposibilidad de edificación temporal por antigüedad o la afección por preservar el terreno a la construcción de VPO. 
Fachadas de la ciudad de Barcelona
Fachadas de la ciudad de Barcelona.

El valor de construcción

Otro de los factores para contemplar a la hora de determinar el valor catastral es sabiendo su valor de construcción, que será determinado por: 

  • Su antigüedad
  • su uso
  • el nivel de reforma y estado de conservación. 

Sin embargo, también existen varios factores que influyen a la hora de determinar el valor catastral de un inmueble.

Otros aspectos que influyen en el valor catastral de un inmueble

Entre los factores ya nombrados a tener en cuenta para conocer y calcular el valor catastral de un inmueble, se deben destacar aquellos que están relacionados con el emplazamiento del inmueble, las características del suelo o los costes de material de la construcción, con lo cual, otros aspectos a considerar son: 

  • La localización de la finca
  • La productividad de la zona
  • Los honorarios profesionales
  • El carácter histórico o patrimonial
  • Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial
  • La calidad y antigüedad de la edificación
  • La explotación del terreno
  • Las circunstancias urbanísticas 
  • El valor del mercado 

Modificaciones y discrepancias: 

Como en todo, el valor de las cosas marchitan con el paso del tiempo y nada perdura para siempre. En el caso del valor catastral deberás saber que no va a cambiar hasta por una década de forma regular, a causa de cambios administrativos y actualizaciones necesarias acorde con otros inmuebles y construcciones del municipio en el que se encuentre. 

Sin embargo, por cuenta propia, deberás notificar cualquier modificación que realices en el inmueble y afecte en este caso a la descripción catastral y a su valor. 

Consulta a un arquitecto el valor catastral
Consulta a un arquitecto el valor catastral si no estás muy convencido de lo que dice la Administración.

Por ejemplo, si realizas unas reformas, separas tu inmueble en dos, o construyes una piscina, ésto seguramente hará que el valor catastral de la propiedad aumente, con lo cual es importante obligatorio que se notifique el cambio.

A su vez, si a la hora de pagar los impuestos ves que estás en desacuerdo y todo se debe a una mala asignación del valor catastral a tu inmueble, deberás notificarlo y asegurarte  de tu valor catastral con un arquitecto técnico. 

Si en ese momento se ve alguna discrepancia o incongruencia, acorde a los valores que refiere la administración, se podrá proceder a una reclamación. 

Diferencias entre valor catastral y valor de mercado

Si te fijas, el último valor que hemos apuntado en la lista sobre los factores que influyen en el valor catastral es el valor del mercado. 

En este punto vamos a hacer una especial mención porque en ocasiones se confunde lo que es el valor catastral con el valor de mercado y he de decirte que son cosas totalmente distintas. 

El valor catastral es, como hemos dicho, un valor que se le asigna a un inmueble impuesto por la Administración, teniendo en cuenta los valores del suelo y de construcción y todo lo comentado anteriormente. 

El valor catastral no debe superar al valor de mercado
El valor catastral no debe superar al valor de mercado.

En cambio, el valor de mercado, o también conocido, el valor venal, es aquel valor que alguien está dispuesto a pagar por una vivienda. Es decir, es el precio al que podría venderse un inmueble teniendo en cuenta las características y zona en la que se encuentra, mediante una tasación previa y un contrato privado entre la parte vendedora y la parte compradora de la vivienda en sí. 

Asimismo, teniendo en cuenta estas diferencias, el valor catastral nunca podrá ser superior al valor del mercado que, aunque sea un requisito complicado, el Ministerio de Hacienda ya ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0.5 que ha sido aprobado para que dicho requisito se cumpla. 

Para qué necesitas saber el valor catastral de tu inmueble

Sabiendo que el valor catastral es la identificación de nuestro inmueble seguro que es muy importante saber para qué lo necesitamos. Ten en cuenta los dos factores más importantes de a continuación: 

Declaración de la Renta

Cuando realices la declaración de la renta, conocer el valor catastral será indispensable para hacerla. 

Asimismo, para Hacienda, el valor del inmueble vendrá determinado por lo que se considera su valor catastral y no su valor de mercado, con lo cual, también dicho valor servirá como indicador del poder adquisitivo del propietario. Así con esta información se podrá determinar la capacidad económica de los titulares de los inmuebles. 

Para pagar impuestos

Como el valor catastral viene catalogado por una serie de criterios determinados por el municipio en cuestión, que se conocen como ponencia de valores, dependiendo de si el valor catastral es mayor o menor, los propietarios deberán pagar más o menos en los siguientes impuestos: 

IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles  es un tributo que afecta a todas las personas que son propietarias de un inmueble. Grava derechos como la propiedad, el derecho de superficie, la concesión administrativa, el usufructo, etc. y para saber que se ha de pagar por este impuesto, vamos a necesitar el valor catastral de la vivienda

La fórmula para saber cuánto hemos de pagar es el valor catastral menos las reducciones (si corresponden) igual a la base liquidable multiplicado por el tipo impositivo (que puede ir desde el 0.07% al 0.15%); obteniendo el resultado del IBI en cuestión. Lo que sería: 

Valor catastral – reducciones = base liquidable x tipo = IBI a pagar. 

IRPF

El IRPF, conocido por ser el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, también implicará el valor catastral para proceder a su pago. 

Este tributo no se deberá abonar en la declaración de la renta si el inmueble es la vivienda habitual. No obstante, si no se trata de la vivienda habitual y está alquilada o en desuso, estarás en la obligación de pagar el impuesto. 

En este caso, el impuesto que deberá tener constancia en la declaración de la renta será el valor obtenido de multiplicar el valor catastral por un 1.1%, si éste está actualizado a partir del 1 de enero de 1994, y si no lo está, por un 2% habiendo sido revisado antes de la fecha nombrada. 

Con lo cual, el IRPF sería: valor catastral x 1.1% o 2%, dependiendo de la fecha de revisión.

Impuestos y el valor catastral
La cantidad del pago de los impuestos es algo que viene determinado por el valor catastral.

Plusvalía municipal

El impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o más conocido como plusvalía municipal, que normalmente corre a cargo del vendedor, se calculará a raíz del valor catastral y en concreto del valor catastral del suelo, tratándose de la diferencia entre este valor cuando se compró la vivienda a cuando se vendió.

Para este cálculo también se necesitará saber el número de años transcurridos entre la compra y la venta del inmueble, el municipio en el que se encuentre y aplicarle el porcentaje anual correspondiente a esta transacción.

De este modo, la fórmula matemática sería la siguiente: 

Valor catastral del suelo (encontrado en el IBI o registro catastral) x el número de años en el que se ha tenido la propiedad, aplicando en el resultado de la multiplicación un 30% aproximadamente del tipo impositivo que le pertoca.

Impuesto sobre el Patrimonio

Para calcular el IP, un tributo que grava el patrimonio neto  de la persona física, se deberá tener en cuenta el valor catastral, el valor de adquisición y el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.

En caso de que el valor catastral fuera superior a los otros dos, es que que se tendría que tener en cuenta para pagar el IP, pero en ocasiones suele ser inferior. 

Otros impuestos

ITP y AJD

Los impuestos sobre transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) Y (AJD), así como el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), no necesitan el valor catastral en sí, pues por eso los hemos agrupado en otra categoría, pero dicho valor puede influenciar en el pago final. 

Te explicamos: Para calcular el ITP y el AJD se necesita el valor real o el valor de mercado y así también pasa en el ISD. No obstante, el valor real a veces suele ser un poco confuso e indeterminado y para eso se utiliza un valor mínimo de referencia de cada Comunidad Autónoma. 

En estos casos, prácticamente todas las CCAA han aprobado calcular dicho cobro consignando el valor catastral y la antigüedad del inmueble, para establecer un valor de referencia a la hora de pagar. 

Dónde puedes conseguir el valor catastral del inmueble

Después de saber todas las cuestiones tan importantes que están relacionadas con el valor catastral de un inmueble, es lógico que ahora lo único que quieras saber es dónde puedes conseguir dichos datos. 

Primero tendrás que tener en cuenta que no vas a poder tener la misma información si eres alguien interesado en saber estos datos por cualquier motivo o eres el propietario de la misma.

Información catastral

Si no eres el propietario, la información no será tan completa, pero podrás tener datos en relación a la: 

  • Localización del inmueble
  • Referencia Catastral
  • Superficie de la vivienda
  • Uso o destino
  • Clase de cultivo o aprovechamiento
  • Calidad de la construcción o cartografía

En cambio, si eres el titular catastral o tienes autorización para poder acceder a estos datos, podrás conocer: 

  • El nombre y apellido del titular
  • La razón social
  • El código de identificación
  • El domicilio de quienes figuren inscritos en el Catastro
  • El valor catastral de la construcción y el suelo. 

Vías de acceso a la información sobre el valor catastral

Si eres titular y quieres conocer el valor catastral de tu vivienda, podrás hacerlo a través de estas vías: 

  • Consultado el último recibo del IBI o la declaración de la Renta.
  • Acudiendo a puntos de información catastral  o Gerencias del Catastro
  • Llamando por teléfono a la oficina de Catastro de tu comunidad
  • Realizando una solicitud a través de la Sede Electrónica del Catastro
El buscador de inmuebles de la Sede Electrónica del Catastro
El buscador de inmuebles de la Sede Electrónica del Catastro.

Para hacer dichas solicitudes siempre deberás poseer del número de referencia catastral y  de tu DNI para tener acceso al valor del inmueble que quieras consultar.

Conclusiones

Después de leer todo lo aprendido en el artículo podemos ver la importancia que tiene conocer el valor catastral de un inmueble. Recuerda que para pagar tus impuestos o realizar la declaración de la renta te será indispensable, así que no esperes al último momento y solicita esta información a través de las vías que te hemos proporcionado.

¿Te ha sido útil esta información? Si tienes alguna duda o sugerencia ¡déjanos un comentario y te responderemos!

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