Comprar piso para invertir: ¿Qué debo saber?

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Resuelve tus dudas y descubre por qué comprar piso para invertir es una de las mejores opciones que puedes hacer.

Cuando nos planteamos comprar piso, una de las cuestiones a responder internamente es si lo queremos para vivir o lo queremos para invertir, y si has llegado a abrir este artículo es porque probablemente tu seas de los del segundo grupo: comprar piso para invertir. 

Pues bien, antes de sumergirte en este nuevo reto y empezar a buscar piso en venta, te interesará saber una serie de factores, los pros y contras y todo aquello que deberás tener en cuenta para que tu compra sea un acierto. 

Por eso, hemos entrevistado a Rebeca Pérez, CEO y Fundadora de Inviertis Properties, para que nos hable de todo lo que implica invertir en bienes raíces. ¡Atentos a su vídeo entrevista y al post!

La inversión en inmuebles

La inversión en inmuebles es un tipo de inversión que consiste en comprar una vivienda para luego venderla o alquilarla. 

En el caso de querer venderla, debemos esperar a que el valor aumente para luego venderla, o reformarla para darle otra revalorización y que el precio aumente. Por otro lado, sí queremos comprar para alquilar se puede comprar directamente con inquilino o buscar inquilino y empezar, en ambas opciones, a recibir la renta mensual. 

En este caso, comprar para invertir y alquilar es una de las alternativas de inversión más eficaces, ya que con ella se consigue una rentabilidad y unos beneficios desde el primer mes, de manera mensual, sin tener que esperar a una rentabilidad acumulada, como en el caso de invertir para reformar y vender. 

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Invertir en inmuebles: la opción favorita de los inversores

Si te preguntas si invertir en bienes raíces es una buena idea, debo decirte que si. Ya hemos visto en el párrafo anterior, que este tipo de inversión es la que suele tener más éxito en España y es una de las mejores alternativas si quieres invertir. 

Además, lo dicen algunos estudios pues, según Invertia, “la vivienda se ha vuelto a convertir en el gran foco de inversión de los españoles” lo que hace que actualmente, la gran parte de nuestros ahorros (cuatro de cada cinco euros) se destinen a las bienes raíces. 

Así mismo, comparando un poco con otro tipo de inversiones, invertir en inmuebles se considera en muchos casos un valor refugio, la pérdida de capital es muy baja o apenas existe hasta cuando incluso el mercado ha sufrido variaciones. 

Sin embargo, también depende de la época, pues hay tiempos que son más propensos a invertir que otros o del precio de compra. 

Si las cosas no están claras, espérate y no compres y trata de buscar el punto en el que puedas comprar hoy, pero vender más caro en el futuro.

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4 factores a tener en cuenta a la hora de invertir en un piso

A la hora de comprar para invertir se deben tener en cuenta los siguientes factores: 

Determina tu presupuesto

Estudia y analiza tus ingresos y determina el presupuesto que estarías dispuesto a exponer para una compra de un inmueble. En este caso, establecerse un objetivo y pensar qué rentabilidad quiero llegar a conseguir es una buena opción para saber con qué presupuesto debemos contar. 

Por otro lado, ataca el momento óptimo y decídete por comprar cuando los intereses están bajos y los costes de la operación sean asumibles. Podrás hacer frente a una hipoteca cuando tengas unos ingresos estables y recurrentes y puedas usar el dinero “que te sobra”, no el que recibes cada mes, para pagar la cuota mensual hipotecaria.

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Examina más de un inmueble

Es cierto que muchas veces el proceso de buscar casa acaba siendo tedioso y cansado, pero no por ello debes quedarte con las primeras opciones que veas. Al realizar una compra de tal importancia deberás pensar, planificar y repensar la acción que vas a llevar a cabo y no decidirte con lo primero que pasa.

Examina más de un inmueble y no te precipites. Mira, observa y analiza cada rincón del inmueble y comprobar que todo esté en orden y cumpla con todos los requisitos para vivir. Atento a todos los papeleos y tómatelo con calma. 

Al no querer el inmueble para vivir, tienes más margen para dedicarle unos días de más y hacer una compra acertada. Y si eres de los que no tienes tiempo ni para cuadrar visitas con los agentes inmobiliarios, siempre te quedarán los pisos autovisitables como los que proporcionamos en Kasaz. 

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Céntrate en buscar una buena zona

Localizar bien el inmueble es algo primordial. Buscar una buena zona dependerá de tus necesidades y también de tu economía, pero en este caso has de pensar a futuro y más en pensar en tus necesidades, deberás evaluar las necesidades de los demás, en este caso, de tus inquilinos.

Dependiendo de la zona, distrito o barrio en el que compres el inmueble, los datos sociodemográficos de la población variarán, y eso hará lo que determine el tipo de inquilino que vas a tener. 

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Escoge una vivienda alquilable

Si la zona es buena, el precio es el correcto, pero la vivienda no es alquilable, tu acción de comprar piso para invertir se puede convertir en un fracaso. 

Por lo tanto, escoger una vivienda alquilable es uno de los factores más importantes a tener en cuenta. Y esto, es una de las ventajas que tiene proporcionar inmuebles con inquilinos ya dentro, como hace Inviertis, pues así, esa respuesta de si la vivienda es alquilable ya se responde por sí sola. 

Además, antes de comprar por invertir, revisa temas como por ejemplo: que la vivienda cumpla con los requisitos tanto legales como de seguridad, que sea un buen momento para invertir en bienes raíces y que sea un precio justo y adecuado del mercado, entre otros. 

Qué implica comprar un piso con inquilino

Como hemos dicho, comprar un piso con inquilino tiene sus ventajas, pues te aseguras una compra segura y con una buena rentabilidad.

Sin embargo, no puedes comprar con inquilino y hacer lo que te venga en gracia, ya que en un caso como este, el nuevo propietario se suscribe y se subroga de todos los derechos y obligaciones que tenía el anterior casero. 

Con lo cual, esto implica que no se puede subir el precio de la renta del inquilino y se debe seguir respetando los acuerdos que éste tenía con el propietario anterior. 

Ahora bien, si un contrato no se ha actualizado en los últimos 3 meses y se debe hacer una actualización ya sea por que el IPC haya subido o por alguna cuestión más genérica, sí que puede ser momento para realizar una subida en el contrato. 

Si no, no hay base ninguna para que se pueda subir el alquiler y realizar esta acción, pues no tendría sentido comprar un piso con inquilino y tratar de variar las bases del contrato. 

Ventajas e inconvenientes de invertir en propiedades

Sabemos que cuando te planteas algo nuevo, debes barajar los pros y contras para ver si te conviene hacerlo o no. 

En este caso, entre las ventajas de invertir en propiedades, tenemos la rentabilidad, pues como hemos comentado antes, recibirás una rentabilidad desde el primer mes, cosa que con otros productos o acciones no pasa. 

Además, el riesgo de pérdida de capital es bajo o casi no existe, lo que significa que es una inversión segura. 

No obstante, si analizamos la parte contraria y vemos los inconvenientes, uno de ellos sería el tema de la liquidez. La vivienda se trata de un activo poco líquido, con lo cual si nos encontramos en una situación difícil y queremos disponer de esa liquidez inmediata, es decir, del dinero en efectivo, no será posible porque deshacernos del inmueble tan rápido será algo costoso. 

A su vez, aunque no hay riesgo de pérdida de capital, lo que sí puede pasar es que se ocasione una bajada del valor del capital, ya sea por un destrozo en el inmueble o por un impago.

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¿Cuánta rentabilidad podemos conseguir al invertir en una vivienda? 

Si queremos invertir, lo primero que vamos a querer fijarnos es si la compra de esa vivienda me va a traer una buena rentabilidad y eso, siento decirte que va a depender mucho del tipo de vivienda y así como de la zona y del precio de compra. 

Parte de la rentabilidad va a depender de la zona en la que estés invirtiendo. Ya que bueno, en la pirámide de inversión, el riesgo también va a ir relacionado con la rentabilidad que consigas. 

Aún así, en determinadas zonas, donde el riesgo de impago es más alto, la rentabilidad también puede ser más alta. 

Pero a simple vista, también hemos de tener en cuenta variables como los gastos asociados y una serie de requisitos que puedan hacer posible esta inversión.

Según Inviertis, expertos en venta de pisos para inversores con inquilinos, la rentabilidad mínima con la que se trabaja en este terciario es de un 4’5% aunque la mayoría de sus productos están a 5’5% y 6’5% siempre que hablemos de una rentabilidad residencial anual.

En cuánto tiempo se puede recuperar la inversión

Al invertir otra de las cosas que nos solemos preguntar es “¿en cuánto tiempo podré recuperar mi inversión?” Pues en este caso, normalmente en unos 5 – 7 años es el momento en que los inversores determinan haber acumulado la rentabilidad deseada y piensan que es un buen momento para vender.

Generalmente un inversor inmobiliario tiene un horizonte temporal de unos 5 – 7 años. 

Los mejores pisos para invertir y sus características

Si quieres comprar un buen piso para invertir, asegúrate que cumpla con estas características: 

Que sea alquilable

Aunque todas las propiedades tengan su público, hay veces que cuesta más alquilarlo que otras ya sea por la zona, las conexiones en cuanto a transporte público o las cualidades y facilidades del piso o edificio. 

No será lo mismo un piso en un buen barrio y con ascensor, que un piso interior, sin ascensor y en el barrio más aislado de la ciudad. O tampoco será lo mismo un piso que no tenga comercios o servicios cerca a otro que lo tenga todo a mano y encima tenga el transporte público al lado. 

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Buena relación entre el precio de venta y el precio de alquiler

Para que sea un buen piso para invertir, el precio de venta y el precio de alquiler deben subir en la misma proporción y tener un comportamiento muy parecido para que la rentabilidad y el riesgo sea el adecuado. 

Que haya rotación de inquilinos

A pesar de que depende mucho de la preferencia del inversor, si hablamos de una rentabilidad residencial y de un inversor que quiera tener inquilinos durante mucho tiempo,  lo mejor será buscar un piso con 3 habitaciones y amplio que permita que una familia se desarrolle a lo largo de los años. 

Sin embargo, la mejor opción y las inversiones más populares giran entorno a pisos de 2 habitaciones que permitan un flujo de inquilinos de entre 3 a 5 años, hasta que cambien sus circunstancias personales o decidan invertir en su propio hogar. 

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Que esté en Barcelona o Madrid

Si hablamos de las mejores zonas para invertir, nos vienen a la cabeza dos ciudades: Barcelona y Madrid. 

Madrid es un mercado de inversión el cual últimamente está en constante movimiento, y no solo como la capital, sino también en la periferia sur y alrededores. La rentabilidad es muy buena y el riesgo es bajo o moderado. 

En cambio, en Barcelona existe otro tipo de inversor más conservador y un poco más cauto, que se arriesga pero busca tomar las decisiones con más calma. 

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Tipos de inversores que existen

De inversores existen tantos como personas. Es decir tu podrías ser un inversor, tu padre otro… en realidad solo se trata de que tengas unos activos ociosos y quieras hacer algo con ellos, como por ejemplo ponerlos a rentar. 

Los inversores decididos a comprar piso para invertir más comunes son los: 

• Particulares: que tienen una o dos propiedades a lo largo de su vida y confía y conoce el producto. 
• Rentistas: que manejan parques desde 10 propiedades hasta 30 y están más familiarizados con conceptos. 
• Grandes inversores: que tienen un buen parque de propiedades,  son más financieros y es su núcleo de negocio.

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Tendencias y futuro en el mercado de la inversión inmobiliaria

A pesar de que suele haber una incertidumbre en el mercado inmobiliario, que es la incertidumbre política y jurídica en la que vivimos, por suerte el inversor español se adapta al cambio y no deja influenciarse por estos factores. 

Con lo cual, aunque haya habido momentos que se paraliza la inversión, en este caso está fluyendo y dejando de lado la política y tendencias que pueden marcar distancias. 

Se dice que en el futuro, la inversión inmobiliaria va a seguir trabajando en el residencial, porque no hay duda en que hay una demanda increíble de propiedades en alquiler y eso debe satisfacer con inversores pequeños y medianos. De este modo, se pondrían más propiedades a disposición de la gente que está buscando piso en alquiler. Una tendencia clave y con necesidades que se deben cubrir. 

Sin embargo, en términos de obra nueva, las tendencias como el coliving y el coworking van a apuntar fuerte en el futuro, así como también el sector logístico, pues su desarrollo es una necesidad clara que necesita el mercado.