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Cómo vender una casa heredada

21/05/2019

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Cómo vender una casa heredada

Tiempo de lectura: 7 minutos

Al heredar una propiedad, lo más común es ponerla en venta. Por eso, en este artículo te explicamos todo sobre cómo vender una casa heredada.

En el sector inmobiliario, uno de los motivos de venta de inmuebles es por herencias. Cuando se muere un familiar y hay más de un heredero, para no haber disputas entre hermanos y decidir quién se queda la casa, en el caso de haber solo una propiedad en herencia, lo más sensato es vender y repartir ganancias.

Si has heredado una casa y te encuentras en esta situación, en este artículo vamos a ayudarte con la venta de tu casa heredada y darte toda la información que necesitas para que la acción te suponga el menor problema posible.

Para aclarar bien vuestras dudas, hemos entrevistado a Marian Fuset, Directora Comercial y Franquiciada Maresme de Oi Realtor, experta en estos temas y en el sector.

Cuáles son los pasos para vender una casa heredada

1. Comprobar si hay testamento o no

Cuando heredas una casa, lo primero que debes hacer es comprobar si el fallecido ha dejado testamento o no. Si no estamos seguros de este hecho, se puede pedir un certificado de últimas voluntades y corroborar qué tipo de testamento dejó y ante qué notario lo hizo. Para esta solicitud, es necesario tener también el certificado de defunción.

Los causantes de la herencia siempre suelen ser personas de edad avanzada.

Al saber esta información, el notario será quien explique qué testamento hay, qué bienes están expuestos y quien aparece en él.

En el caso de no haber testamento, se deberán aplicar las normas de sucesión del lugar donde falleció el causante.

2.  Realizar la escritura de la aceptación de la herencia

Tanto si hay testamento, como si no lo hay, la presencia de un notario es fundamental para este trámite.

Para vender la casa, uno de los principales pasos es la aceptación de la herencia.

Si se da el caso de que no hay testamento, se deberá buscar un notario para que éste prosiga realizar una escritura de la aceptación de la herencia y constar en ella tanto un inventario, como el reparto de bienes entre los herederos.

3. Liquidar los impuestos

Antes de registrar como tuya la casa heredada se deben liquidar los impuestos correspondientes la venta, Estos impuestos son: el impuesto de sucesiones y el impuesto de plusvalía municipal, que a continuación lo explicaremos con más detalle.

Antes de vender una casa heredada se han de liquidar los impuestos pertinentes.

3. Ir al Registro de la Propiedad

Una vez está hecha la manifestación de herencia, el heredero o los herederos de dicho inmueble deberán ir al Registro de la Propiedad y realizar el cambio de titularidad de la vivienda.

Esto es imprescindible ya que si no aparecen como titulares de la casa los herederos, no podrán venderla.

Una vez registrada, la casa ya pasa a ser tuya.

Para realizar este trámite se deben presentar:

  • Las escrituras de adjudicación y aceptación de la herencia
  • El justificante del pago del Impuesto de Sucesiones

4. Realizar la venta como cualquier otro tipo de casa

Cuando ya figuras tú como propietario y titular de la casa heredada, el proceso de venta es el mismo que como cualquier otro tipo de casa.

Vender la casa es una de las opciones más elegidas a la hora de heredar una propiedad.

Los pasos son los mismos, pero como dice Marian en la entrevista, siempre se aconseja la ayuda de una agencia para que nos puedan posicionar la venta mejor y asesorarnos en los pasos del contrato de compra venta y del contrato de arras, además de temas fiscales y trámites varios.

Impuestos al vender una casa heredada

Al vender una casa heredada se deben tener en cuenta ciertos impuestos que hay que pagar para que la venta sea posible. Asimismo, hay que matizar que el pago se deberá realizar en el lugar de defunción del fallecido y no en el lugar en el que se encuentre el inmueble heredado, con lo cual es un dato importante, porque dependiendo del lugar donde se encuentre el difunto, puede variar mucho el precio del impuesto.

Calcula bien lo que debes pagar para después no tener sorpresas.

Aún así, los dos impuestos a pagar son:

Impuesto de sucesión

Este impuesto es a razón del valor de la propiedad fijado por la Consejería de Economía y Hacienda justo en la fecha que ha fallecido el causante.

El tipo de gravamen depende de cada Comunidad Autónoma y se debe liquidar en un plazo máximo de seis meses desde la fecha del fallecimiento. A partir del quinto mes, se puede pedir una prórroga, pero si sobrepasa de los 4 años (más los seis meses impuestos iniciales), el pago pasa a preescribirse como obligatorio.

Impuesto de plusvalía municipal

Es un impuesto que también hay que pagarlo cuando vendemos una casa que no es heredada.

Se debe pagar un incremento del valor catastral del suelo y es calculado en base al aumento del precio de la vivienda desde que se compró por primera vez hasta la fecha en la que se transmite la herencia.

Esta podría ser una típica casa que se deja en herencia.

Este impuesto es recaudado por el Ayuntamiento del lugar donde haya fallecido el causante y se deberá abonar en un plazo de 6 meses desde la fecha de la defunción, siendo éste prorrogable hasta seis meses más.

Para este impuesto se deberá presentar:

  • Copia simple de las escrituras de adjudicación y aceptación de la herencia
  • Formulario de autoliquidación

Si la casa heredada se consigue vender antes del año de la defunción, a la hora de venderla se ahorraría el pagar este impuesto de nuevo porque ya lo habría pagado en el momento de recibir la herencia.

¿Cuánto tiempo me va a llevar vender una casa heredada?

El tiempo de la venta de una casa heredada es muy similar al de la venta de una casa normal. No hay plazos legales que corroboren este tiempo, pero aquí se debe tener en cuenta el acuerdo con los herederos.

Si el testamento está claro y hay un acuerdo rápido, se tardaría lo que se demorará en inscribirse la aceptación de la herencia, que debería ser un plazo de 3-4 meses.

El tiempo dependerá de varios factores en la venta de la casa.

En cambio, si no se llegara a un acuerdo entre herederos y se tuviera que acudir a la vía judicial, este proceso si ique puede tardar más de un año, porque se pueden interponer recursos y todo dependerá de la complejidad, el número de herederos que haya y los desacuerdos entre los mismos.

Cómo declarar la venta de una casa heredada

Cuando se ha vendido la casa heredada, a la hora de hacer la declaración de la renta se deben tener en cuenta varias cuestiones:

Como se considera una ganancia patrimonial, se debe tributar en impuesto sobre el IRPF en el año que se genera la venta.

Cada año, si se superan unos ingresos, se debe hacer la declaración de la renta.

Para saber cual es la base imponible se deberá restar el precio de venta menos el precio de adquisición (con el valor que se le dio en el momento de la aceptación de la herencia) y sumarle los costes que se han ocasionado con la herencia, como el impuesto de sucesión, los gastos de notario y del registro de la propiedad, etc.

Realizando esta operación se obtiene la base imponible para el pago de la renta y se debe poner o calificar como ahorro.

¿Se puede obligar a vender una casa heredada?

Cuando recibimos una herencia tenemos tres opciones: aceptarla, rechazarla o aceptarla a beneficio de inventario.

La primera y la segunda son fáciles, se aceptan o se rechazan pero siempre ante notario y con una escritura pública.

Y la tercera opción, la de aceptar a beneficio de inventario es muy importante porque en el caso de no saber si la herencia tiene beneficios o deudas, se podemos aceptar la herencia siempre y cuando haya un sobrante beneficioso. Este proceso suele tardar un poco más, pero aún así siempre es el más beneficioso para el heredero.

Hermanos y herederos hablando sobre la herencia.

¿Pero qué pasa si quiero renunciar a la casa heredada y no quiero venderla? En este caso nadie podría obligarte a venderla, pero si existieran más herederos tendrías que aceptar o rechazar la herencia.

Si uno de los herederos no quiere vender, y renuncia, su parte pasa a ser parte de los otros herederos. Pero si no quiere vender, pero tampoco renuncia ni acepta, no habría más remedio que llegar a un acuerdo o sino pasar a la vía judicial, aunque se debe pensar y premeditar todo bien hasta llegar a este extremo porque los costes pueden suponer un gasto un tanto desorbitado que no entraría en los planes iniciales.


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