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Salimos de la burbuja inmobiliaria… ¿Y entramos a otra?

20/08/2018

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Salimos de la burbuja inmobiliaria… ¿Y entramos a otra?

Tiempo de lectura: 6 minutos

Todo lo que debes de saber sobre el momento actual para comprar un piso en Barcelona.

La ciudad condal es uno de esos pocos sitios en el mundo que atrae a todo tipo de gente de cada rincón del mundo, personas que “sienten la llamada” de esta impresionante ciudad. Y, tarde o temprano, todos se plantean comprar un piso en la mágica Barcelona.

Sea por su ambiente festivo, sus playas, su excelente clima, el estilo de vida mediterráneo o el cielo azul, Barcelona es una ciudad que invita a quedarse.

Tanto para los que han vivido aquí toda su vida como para los recién llegados, invertir en una casa es una posibilidad interesante que surge por una combinación de factores: los altos precios del alquiler, la posibilidad de invertir a largo plazo y la confianza de los ciudadanos en “el ladrillo”.

Después de la crisis económica y la burbuja inmobiliaria de hace algunos años, los precios cayeron hasta mínimos entre el 2013 y el 2014. Aunque por aquella época, con la confianza por los suelos, a unos centímetros del abismo de otra crisis, valiente aquel o aquella que haya invertido.

 

Gráfico evolución del precio por m2 en Barcelona: Ayuntamiento de Barcelona
Evolución del precio por m2 en Barcelona según Ayuntamiento de Barcelona

 

Pero ni duda queda que, visto lo visto, era justo en esos dos años el mejor momento para comprar un piso en Barcelona.

Hoy los precios de las viviendas han retomado su cauce natural y en ciudades como Madrid o Barcelona, se llega incluso a sentir una escasez de pisos.

En Barcelona, si llegas a encontrar tu piso ideal para alquilar, no te lo puedes pensar ni una semana porque alguien más te lo puede haber quitado de las manos. Eso es así.

Así que la respuesta a la pregunta de si es un buen momento para comprar, o no, es compleja y requiere de varias interpretaciones. Antes que nada, conviene diferenciar a los dos tipos de compradores: aquellos que buscan comprar como inversión (ya sea para alquilar o para vender después) y aquellos que quieren comprar un piso para vivir en él.

Quieres comprar una casa… ¿para invertir o para vivir en ella?

Hay dos tipos de perfiles claramente diferenciados a la hora de comprar un piso. Están aquellas personas, españoles o extranjeros, que ya tienen por lo menos una residencia, y buscan invertir sus ahorros en el sector inmobiliario.

El otro perfil son personas que comprarán su primera casa y planean habitar en ella. En una gran mayoría, este grupo deberá recurrir a una hipoteca para solventar la gran inversión requerida, en plazos de 5 a 25 años.

Dependiendo de en qué grupo estés, el momento actual puede tener más o menos oportunidades a la hora de invertir en una casa en Barcelona.

Comprar casa Barcelona inversion
Y tú, para qué quieres la casa ¿para invertir o vivir en ella?

Soy inversor, ¿ahora qué hago?

Por lo tanto, si perteneces al primer grupo, el de los inversores, necesitas saber unos cuantos datos del mercado inmobiliario en la ciudad condal. El más importante es: los precios de los pisos en venta en Barcelona aún no han llegado a los máximos históricos. Esto significa que aún hay margen de crecimiento y, por tanto, de ganancia.

Por otra parte, como hemos visto en el primer gráfico, el mejor momento para invertir en vivienda en Barcelona ya ha pasado hace unos cuantos años. A partir de ahí, dependerá de la astucia negociadora del inversor y de las oportunidades concretas que puedan surgir.

A pesar de esto, todo parece indicar que los precios de las casas en venta en Barcelona seguirán subiendo, al igual que el precio por metro cuadrado en alquiler.

En este sentido, es especialmente interesante el alza en los precios por metro cuadrado del alquiler, pues se presenta como altamente rentable en algunas zonas especialmente de la periferia de Barcelona, donde los precios en venta son más bajos y el alquiler continúa al alza.

Quiero comprar un piso en Barcelona para vivir en él… ¿es buen momento?

El precio de la vivienda continúa subiendo hasta prácticamente los niveles de 2007, aquel fatídico año en el que la burbuja explotó, llevándose consigo a tantas familias a la catástrofe.

De hecho, en 2017 en Barcelona, el precio medio por metro cuadrado de los pisos en venta se encontró apenas un 9% más bajo que en 2007; y si los precios continúan al alza con la misma celeridad, es posible que este 2018 lleguemos a los máximos históricos alcanzado hace diez años.

Esto nos enfrenta a una duda que no deja de atormentarnos a todos los que nos hemos planteado comprar una casa en España: ¿nos estamos dirigiendo sin cinturón de seguridad hacia otra hecatombe en forma de burbuja inmobiliaria? ¿La crisis nos acecha?

¿Nos dirigimos hacia otra burbuja inmobiliaria?

La respuesta corta es: sí. Tarde o temprano. Quizás en un año, o en cinco, o en diez, o en treinta. Pero llegará. Porque las economías capitalistas son cíclicas; como las montañas rusas, o como la ley de Newton: todo lo que sube, tiene que caer. Aunque la respuesta larga es: no, pero…

Más allá de debates socioeconómicos, lo cierto es que la economía española ya no es lo que era hace 10 años. No son los mismos factores: el nivel educativo-financiero de las personas no es el mismo, ni las condiciones macroeconómicas como tampoco las microeconómicas lo son.

Las regulaciones tampoco son las mismas, y ahora, mucho más que antes, la sociedad civil está implicada en el devenir de la sociedad. Se han tomado medidas importantes al respecto para evitar esa fragilidad del pasado.

Por todo esto, hay algunos datos que nos invitan a ser optimistas en relación a la fortaleza de España para evitar otra burbuja inmobiliaria a corto y medio plazo:

  • La tasa de paro continúa disminuyendo: del 16.5% en 2017 al 15% en 2018. Incrementan los precios de las viviendas, pero también se fortalece la economía.
  • El PIB de España continúa dando muestras de un músculo envidiable para cualquier economía desarrollada: un 3’1% en 2017 y para este 2018 se espera un 2’8%, una cifra muy por encima de la media Europea.
  • Las experiencias pasadas y la educación financiera: hoy en día, la ley no escrita nos dice que, si pediremos una hipoteca, ésta tiene que ser máximo del 30% de nuestros ingresos. Esta regla no se seguía hace una década.
  • Una fuerte competencia entre la banca española, que ya no permite los abusos del pasado.
  • Esta misma competencia entre los bancos ha generado unos tipos de interés ultrabajos, que juegan a favor del ciudadano.

De tal manera que todo apunta a que, a pesar de que los precios de las viviendas en venta hayan llegado, o estén a punto de llegar, a los precios de la pre-crisis, que esta vez el mercado no reaccionará igual.

Aun así, conviene siempre tener precauciones:

  1. Es necesario tener ahorrado el 20% del valor de la propiedad para conseguir una hipoteca. Incluso en el hipotético caso de que los bancos volvieran a otorgar hipotecas al 100%, no es recomendable.
  2. Siempre considerar que el precio mensual de la hipoteca, sumado a otras deudas, no debe superar el 30% de los ingresos familiares.
  3. Estar siempre pendiente del euríbor: el índice de referencia que indica el tipo de interés promedio. En este momento es de -0,19%. Siempre que sea negativo, es aceptable pedir una hipoteca. Si es positivo, ¡alerta roja!
  4. Los chollos no son fáciles de conseguir en ciudades como Barcelona, y mucho menor en viviendas de obra nueva o en zonas muy céntricas. Lo mejor es optar por pisos en venta para reformar o en ubicaciones no prime.
  5. Además del tipo de interés, es importante fijarse en el plazo de amortización: el tiempo que tardaremos en pagar la hipoteca.
  6. Y, por último, verificar los contratos hasta las letras más pequeñas: para evitar sorpresas como las famosas cláusulas suelo o techo.

Entonces… ¿Comprar sí o comprar no?

Si eres un inversor profesional, no es el mejor momento. Aunque si de verdad eres profesional, eso ya lo sabías. Si eres un inversor particular, todo dependerá de qué ofertas, condiciones y rendimiento de tu inversión puedas obtener.

En el centro de Barcelona, los mejores chollos suelen estar en El Raval y en Poble Sec, dos ubicaciones céntricas con mucho potencial de continuar revalorizándose en los próximos años. Como inversor particular, si cuentas con el músculo financiero para comprar y reformar, y esperar unos meses hasta lograr alquilar o vender, es un buen momento. Al final, dependerá de las circunstancias de la oferta y de tu situación.

Y, por último, si eres un comprador que busca comprar su primera casa, y encuentras la casa de tus sueños, ve a por ella. Si tomas todas las precauciones financieras, te aseguras de no sobre-endeudarte, valoras tu posición económica presente y futura, y sigues los consejos que te hemos dado en este artículo, no tienes nada de qué preocuparte.

Al contrario, es momento de ilusionarte y disfrutar de ese mágico proceso de encontrar tu primera casa. Tu nuevo centro en el mundo. ¿Has escuchado aquella teoría de Einstein, de que el centro del universo es exactamente el punto donde estás parado en este preciso momento?

Pues eso, comprar una casa es elegir el que será el centro de tu universo la mayor parte del tiempo en los próximos años. Disfruta el proceso.

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