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¿Cuánto debo ahorrar para comprar un piso?

08/01/2019

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¿Cuánto debo ahorrar para comprar un piso?

Tiempo de lectura: 6 minutos

Encontrar el piso de tus sueños es solo el comienzo para ser el propietario de tu hogar. Antes de nada debes pedir una hipoteca, pero ¿sabes cuánto necesitas tener ahorrado para comprar una casa?

Ha llegado el momento de dar un gran paso, has encontrado el piso de tus sueños, ¡enhorabuena!

Pero esta aventura no ha hecho más que comenzar. Antes de poder mudarte y empezae tu nueva vida necesitas solucionar una de las cosas más complicadas a la hora de cambiar de piso, la hipoteca.

Anteriormente ya te hemos explicado los diferentes tipos de hipoteca que existen y que según tus necesidades, tu atrevimiento, o tus circunstancias te convendrá uno u otro tipo.

Una vez solucionada esta primera pregunta quedan unas cuantas cuestiones por resolver. Una de las mayores dudas a la hora de pedir un préstamo para comprar una casa es, ¿cuánto puedo pedir al banco? y ¿cuánto dinero es necesario tener ahorrado antes de comprar?

Desde que explotó la crisis, los bancos han sido muy conservadores a la hora de dar hipotecas. Anteriormente, junto al coste del piso, las hipotecas podían incluir un extra para las reformas, el coche o incluso las vacaciones. Es decir, las entidades bancarias no solo te daban la totalidad del coste del piso, sino que además te podían dar hasta el 120% de hipoteca para otros gastos asociados que la compra de un piso puede acarrear.

Hoy en día los bancos son más restrictivos, y para poder darte una hipoteca los bancos se aseguran que tienes capacidad de ahorro, y con ella capacidad de poder afrontar el pago de la hipoteca en caso de una potencial crisis.

Pero, ¿sabías que hay otros gastos asociados a la compra de una casa además de la hipoteca?

Gastos asociados a la compra de una vivienda

Está claro que el gasto principal es el coste de la casa en sí, que en la mayoría de los casos superará los 100.000€, pero comprar una casa tiene otros gastos asociados a tener en cuenta que determinarán la cantidad que debes tener ahorrada en caso de querer pedir una hipoteca.

 

Antes de comprar una casa se han de tener en cuenta todos los gastos asociados que acarrearan la toma de esta decisión.
Antes de comprar una casa se han de tener en cuenta todos los gastos asociados que acarrearan la toma de esta decisión.

Gastos de compra de una vivienda

  • La notaría: Este es un gasto que no podrás evitar. Se trata de la estipulación de la compra venta de la vivienda , y su certificación por parte del notario. El coste de este trámite varía según el importe del piso a comprar.
  • El Registro de la Propiedad: Este paso no es obligatorio aunque sí recomendable. En este caso, inscribir la propiedad así como su cambio de propietario en el registro ayuda en el supuesto de tener problemas jurídicos, a proporcionar una mayor seguridad al propietario. Los bancos suelen pedir la inscripción en el registro para poder conceder la hipoteca, por lo cual acaba siendo un trámite casi obligatorio.

El coste de este trámite varía según el importe de la transacción, estas son las escalas a pagar:

  1. Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros, 24,040484 euros.
  2. Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000.
  3. Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000.
  4. Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000.
  5. Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000.
  6. Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.

Resumiendo para un piso de 200.000€ habrá que pagar alrededor de 425€.

  • Los impuestos: Esto podría ser un capítulo por si mismo, pero vamos a ver qué tipo de impuestos se pagan, y cuándo.
      • ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): Este impuesto lo establece cada comunidad autónoma y se calcula según el precio final del inmueble. Es un tributo que se debe pagar por el traspaso de propiedad de un patrimonio (en este caso hablaremos de inmuebles, pero va más allá) por personas vivas, no cuenta para empresas o profesionales, haciendo transacciones con carácter profesional. En Cataluña la tasa de este impuesto es del 10% para aquellos inmuebles que no superen 1 millón de euros. Siguiendo con el ejemplo anterior, para un piso de 200.000 € habrá que pagar un impuesto sobre transmisiones patrimoniales de 20.000€.
      • AJD (Impuesto de Actos Jurídicos): junto al ITP se encuentra el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pagados al mismo tiempo y presentados en el mismo documento. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se paga siempre al suscribir un documento notarial que se inscribe en el Registro de la Propiedad. El coste de este impuesto varía según la comunidad autónoma. En Cataluña la cantidad suele ser del 1,5% , aunque puede variar según el supuesto:
    Coste de Actos Jurídicos documentados Cataluña
    Tabla del coste de AJD en Cataluña.
    • IVA : En caso de ser obra nueva se paga un 10% sobre el precio final del inmueble y un 4% en caso de ser viviendas de protección oficial. También se deberá pagar IVA si el inmueble lo vende una empresa o un profesional ejerciendo su actividad económica.

Gastos asociados a la hipoteca

​Una vez vistos los gastos derivados de la propia compraventa de un piso en sí, vamos a ver que otros gastos se derivan de esta transacción, los gastos de la hipoteca.

En caso de tener suficiente dinero ahorrado para comprar una vivienda sin hipoteca estos gastos desaparecerán.

  • Tasación: Este gasto es obligatorio, el banco te pedirá una tasación profesional por parte de una empresa externa para conocer el valor del inmueble y la cantidad total que te podrá ofrecer.
  • Notaría: Al igual que ocurre con el contrato de compraventa, a la hora de firmar una hipoteca se necesita un notaría para certificar la firma de la misma. Este coste varía según la cuantía solicitada.
  • AJD: Este impuesto ha tenido un cambio a partir de octubre 2018 , y ahora es el banco quién lo paga.
  • Comisión de apertura: En muchos casos los bancos no cuentan con este coste, pero es posible que en algunos casos haya un coste asociado a la concesión de la hipoteca.
  • La gestoría: Aunque no es obligatorio en sí muchos bancos te obligan a realizar los trámites a través de una gestoría, normalmente elegida por ellos.

¿Cuánto debo tener ahorrado para pedir una hipoteca?

​​Hasta el momento hemos visto todos los gastos asociados para comprar una casa, pero entonces ¿qué cantidad necesito tener disponible para poder comprar una vivienda?

Los gastos de compraventa de un piso van más allá del valor de la vivienda, es por ello que incluso si el banco te dá el 100% de la hipoteca, todavía tendrás un coste asociado a la compraventa que abonar.

Es habitual que los bancos solo te den un 80% del coste del piso, por lo que añadiendo los costes de compraventa necesitarás tener ahorrado al menos un 30% del valor del piso para poder ser propietario.

Las calculadoras online sirven de gran ayuda para hacerte una idea de los costes de la hipoteca.
Las calculadoras online sirven de gran ayuda para hacerte una idea de los costes de la hipoteca.

Actualmente, hay muchas calculadoras online que te calculan el coste orientativo de la compra venta de un piso. Como hemos visto el coste dependerá de la comunidad donde compres el inmueble, de si la hipoteca tiene coste de apertura, de la cantidad total del piso, etc. Vamos a explorar estas calculadoras un poco más a fondo.

Cómo calcular cuánto es la entrada de un piso: Simuladores de hipoteca

Hay muchas herramientas online que te calculan (de manera aproximada) cuanto es el coste derivado de la compra de una vivienda, tanto el coste de compraventa en sí como el coste derivado de la hipoteca.

La mayoría pertenecen a bancos, pero es una buena manera de saber cuánto necesitarás tener ahorrado, o qué piso te puedes permitir comprar con la cantidad de dinero que tienes ahorrado.

Aquí te mostramos solo algunos simuladores que puedes utilizar:

  • ING: Esta herramienta nos gusta porque te deja ver de manera muy clara cuánto debes tener ahorrado de antemano, y cuánto es capaz de prestarte el banco. Para una casa de 200.000€ el gasto general con ING será: 63.869€ (40.000€ de entrada y 23.869€ de coste de compra venta).
  • Banco Santander:  Este simulador nos gusta porque es intuitivo, y nos desglosa de manera muy completa los gastos asociados a la compra. En caso de contratar la hipoteca con este banco, sería la entidad bancaria quien se hace cargo de los costes de hipoteca, pagando el comprador solo los costes derivados de la compra venta en sí: 22.352€ (para una casa de 200.000€)

    Tabla de gastos asociados a la compra venta de un piso
    Tabla de gastos asociados a la compra venta de un piso
  • BBVASegún este simulador los gastos de compra venta ascenderían a 23.212,10 €
  • Bankinter: El coste según esta calculadora es de 22.884€

Así que resumiendo, en caso de querer comprarte una vivienda siempre incurrirás en unos gastos que dependerán del precio de compra del inmueble.

Como hemos visto para una vivienda de 200.000€ se necesita tener ahorrado el 20% del total del piso (alrededor de 40.000€) más los costes derivados de la compraventa en sí que oscilarán entre los 22.000€ y los 24.000€.

En todo caso los bancos están suavizando sus medidas para entregar hipotecas, y según tu capacidad de ahorro y tu capacidad pagadora, en muchas ocasiones podrás conseguir más del 80% por parte del banco.

¡Si empiezas a controlar gastos, no será tan díficil como parece!

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