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7 consejos para vender tu casa de manera efectiva

13/11/2018

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7 consejos para vender tu casa de manera efectiva

Tiempo de lectura: 10 minutos

Existen diversos factores que influirán a la hora de vender tu piso. Podrás hacerlo de manera más rápida y más eficiente, o hacer que tu vivienda se estanque en el mercado. En este post buscamos ayudarte para que vendas tu casa fácilmente y sin desgaste.

En los últimos años, el mercado inmobiliario ha cambiado para bien y para mal. Hace una década, quizás bastaba con poner un anuncio por aquí y por allá de tu piso en venta, con fotos de mala calidad y la justa información. Esto ya no es así.

Ahora, los compradores son más exigentes, más informados y se piensan mucho más esa decisión. Según un estudio, los compradores particulares dedican unos seis meses sólo a analizar sus opciones de compra (aprender sobre la industria, explorar posibilidades de crédito, y el tipo de vivienda que se adapta a sus necesidades).

En muchos casos y para muchas familias, esta será la mayor inversión que realicen en sus vidas. Por ello, buscan una casa que los ilusione y que reúna todas las características que necesitan, y no tienen prisa por encontrarla.

El comprador buscará pisos  y casas en venta -principalmente- a través de estos 3 canales:

  1. Portales inmobiliarios e internet
  2. Anuncios en la calle
  3. Agencias inmobiliarias

De tal manera que, si estás pensando en vender tu casa, lo más recomendable es que utilices por los menos dos canales de estas opciones.

  • Si cuelgas tu vivienda en uno o varios portales inmobiliarios, quizás no sea necesario que contrates a una agencia inmobiliaria (te tocaría a ti la mayor carga de trabajo aunque ahorrándote las comisiones). Aquí podrás anunciar tu casa en venta en Kasaz.
  • Si contratas a una agencia inmobiliaria, ellas se encargarían de anunciar tu casa en los portales inmobiliarios más importantes.
  • En cualquier caso, poner anuncios en la calle siempre será recomendable puesto que es una manera de visibilizar tu vivienda. Nunca se sabe, quizás el comprador se interesa por tu casa al pasar por allí.

Dicho esto, una vez que decidas si prefieres contratar a una agencia o inmobiliaria o buscar una transacción directa entre particulares, debes de prepararte para el momento en el que toque poner tu vivienda en venta.

Debes de pensar que, más allá del apego emocional que le tengas a tu casa, al fin y al cabo, venderás un producto en el mercado: y por ello, el objetivo es posicionar tu casa de tal manera (exaltando sus fortalezas y neutralizando las debilidades) que todos los compradores se interesen en ella.

En otras palabras, tienes que agregarle valor a tu casa en venta para posicionarla como un verdadero objeto de deseo. No se trata de ofertarla y ya, sino de hacerlo de la mejor manera.

Para lograrlo, en Kasaz hemos reunido algunos consejos para ayudarte a convertir en esa casa que quieres vender, en la estrella del rock del mercado inmobiliario por el que todos los potenciales compradores se pelearán.

En qué se fijan los compradores a la hora de comprar una casa

1- Las fotos de tu vivienda (la presentación)

Al comprar un producto, ya sea una casa, o un helado, o un coche, la primera impresión es muy importante. Por ejemplo, el 99% de los compradores descartan los anuncios sin fotografías. También son descartadas las viviendas con fotos pero de pésima calidad, casi tanto como las que no tienen en absoluto.

Por ello, contar con unas buenas fotografías de tu casa en venta es esencial para el proceso. Además, estas fotografías deben de ser honestas: si muestras unas imágenes ampliadas y sobredimensionadas, podrías obtener visitas pero la mayoría se sentirían decepcionados al visitar la vivienda, por lo que equivaldría a una pérdida de tiempo y de dinero por tu parte.

Si tienes talento para la fotografía, puedes tomarlas tú con una buena cámara. O pedirle ayuda a un amigo. O contratar a un fotógrafo profesional que por menos de 100€ le dará un valor añadido mucho mayor a tu vivienda que lo que te ha costado contratarlo.

Comparación entre fotos de calidad y otras que no lo son a la hora de comprar tu casa
El antes y el después de una casa ordenada y con fotos profesionales.

De igual manera, unas fotografías profesionales no te servirán de mucho si no arreglas tu casa para el momento. Igual que a ti no te gustaría ver fotos de un restaurante sucio y descuidado, tu vivienda debe de estar impecable al momento de tomar las fotografías y de enseñar la vivienda a los potenciales compradores.

Estas fotografías deben de mostrar la casa en perfecto estado: limpia, ordenada y completamente despersonalizada. Los compradores quieren visualizarse viviendo en esa casa, no en tu casa. Quita las fotos de familia y aquella decoración demasiado personal. Estos objetos dificultarían que el comprador se vea viviendo allí.

Arreglar los pequeños desperfectos es recomendable: las paredes, cortinas, hacer alguna pequeña reforma. La idea es que el comprador observe todas las posibilidades de la vivienda.

Una de las mejores opciones que cobran mayor importancia día con día es el Home Staging. Técnicas inmobiliarias para “embellecer” la vivienda y hacerla más atractiva: decorarla con objetos impersonales, con buen gusto, en el que cualquier persona sea capaz de ver todo el potencial.

En resumen, para añadir valor a tu vivienda en venta a través de las fotografías, estos son 3 importantes pasos a seguir:

  1. Tomar fotos profesionales de tu casa (tú mismo, un amigo o fotógrafo profesional).
  2. Tu casa: limpia, ordenada y despersonalizada.
  3. Técnicas de Home-Staging.

2- La ubicación

Para nadie es un secreto que la ubicación es uno de los principales factores que los compradores tienen en cuenta a la hora de comprar su casa. Y lo cierto es que, en este rubro, tú no puedes hacer mucho más. La ubicación de tu vivienda es la que es.

Lo que sí puedes hacer para aportar valor a tu casa en este aspecto, es brindar información detallada de la ubicación. Los compradores querrán saber con qué infraestructuras cuenta el barrio, si tiene colegios, hospitales, centros comerciales, instalaciones deportivas o espacios verdes.

Facilítales el trabajo de investigarlo por su propia cuenta, y añade toda esta información en la descripción de tu vivienda.

También querrán saber si la zona es tranquila o no, si hay un exceso de tráfico, de ruidos o si existen establecimientos que puedan resultar molestos. Si tu barrio es uno de los más seguros de Barcelona, sácale provecho a esa información y comunícala al potencial comprador.

Y, especialmente, algo que quizás para ellos será difícil descubrir, es si hay proyectos urbanísticos cercanos a tu vivienda en venta: pues si es un proyecto atractivo, esto puede revalorizar la vivienda o, en caso contrario, devaluarla.

Si crees que tu vivienda será más atractiva para parejas, añade información que a ellos podría resultarles interesante. O si, por el contrario, es una estupenda casa para familias, especifícalo en tu descripción, y justifícalo con datos y demás características.

Para ayudarte, si tu vivienda se encuentra en Barcelona, en este post hemos recabado las mejores zonas para vivir con niños. Si tu casa está en estos barrios, ya tienes un argumento más a tu favor.

Mapa de Kasaz con toda la información de tu vivienda en venta
Mapa de Kasaz con toda la información necesaria de tu casa en venta.

Por ello, en Kasaz brindamos todo tipo de información sobre la ubicación de la vivienda: desde la distancia exacta a los transportes públicos más cercanos hasta qué tan buena o mala es la zona para hacer turismo, comer, ir de fiesta o de compras.

3- El precio

El factor más importante. Dependiendo de la calidad de los materiales y acabados de tu vivienda, del tamaño y su distribución, y de la ubicación; tu casa tiene un precio estimado. Podrá ser mayor o menor dependiendo de estas variables; pero dentro de ese margen, ahí tú eres quien puede hacer la diferencia al elegir un precio ligeramente más alto que su valor de mercado, ponerle el precio exacto o ajustar el precio por debajo del mercado.

El precio debe de estar fijado en un rango atractivo.

Digamos que, por ejemplo, el promedio del precio de venta de las casas con características similares en tu zona ha sido 100.000€. Eso podría ayudarte a establecer un rango de precios: siendo 100.000€ el precio justo por tu vivienda, también podrías elegir ponerla a la venta por 120.000€ y posteriormente negociar con el comprador.

Esta técnica de regateo suele ser errónea, según la mayoría de agentes inmobiliarios. Las casas que inicialmente se ofertan a un precio superior al debido, acaban pasando meses en el mercado para, al final, acabar reduciendo el precio hasta el precio de mercado.

De cualquier manera, es cierto que pase lo que pase, el comprador buscará alguna rebaja. En este caso, una buena opción sería fijar el precio de venta en unos 109.000€; rechazar la primera oferta del comprador y, posteriormente, proponerle 100.000€.

De esta manera, ambos acabarían pagando y recibiendo la cantidad que más se ajusta al precio de mercado.

Otra estrategia, sobre todo si tienes prisa por vender, es ofrecer la vivienda a un precio ligeramente más bajo al de mercado. Digamos, unos 95.000€, pero sin posibilidad de regateo. Eso ya dependería de ti y de la manera en la que se lleve la negociación.

En cualquier caso, es recomendable contar con un Plan B, de máximos y mínimos, para negociar de manera realista y sin enfados.

Si quieres hacerte una idea de los precios de compra-venta en Barcelona, elige tu zona en nuestras Guías de Distrito y encuentra toda la información del mercado inmobiliario.

4- La superficie, distribución y orientación

– La superficie

Uno de los factores innegociables de los compradores a la hora de buscar y comprar una vivienda es la superficie. Es una de las necesidades básicas, ya que una familia que está buscando comprar una casa para mudarse, ya sabe cuánto espacio necesita para vivir cómodamente.

Una familia, por ejemplo, necesitará un gran salón y cocina, con varios habitaciones y baños. Por el contrario, una pareja o una persona soltera, buscará una vivienda más pequeña y tendrá otro tipo de necesidades, como el tiempo en el que se enfría o se calienta la casa.

Piensa en qué tipo de comprador es el indicado para tu vivienda, y adapta la descripción a ellos. Así también podrás filtrar a los interesados y tener visitas más productivas.

– La distribución

De igual manera, la distribución es un detalle muy importante para los compradores. Si vendes una casa muy grande, pero con una compleja distribución, muchos pasillos y tabiques por todas partes, será lo mismo que una casa más pequeña, y eso hará que la vivienda se revalorice a la baja, a pesar del tamaño.

Plano arquitectónico de la distribución del interior de una casa.
Plano arquitectónico de la distribución del interior de una casa.

La facilidad para decorar y la comodidad serán factores de peso que atraerán compradores (recuerda usar el Home Staging).

– La orientación

Relacionado con la distribución, otro factor importante para tener en cuenta es la orientación de tu vivienda. Según la orientación, la casa disfrutará sol de mañana o de tarde, en invierno o en verano. Esto afectará también en el recibo de la luz, y es algo en lo que los compradores se fijarán.

Si bien no tienes mucho control sobre esto, lo que sí puedes hacer es especificar esta información claramente en la descripción de tu vivienda: no sólo si es orientación sur o norte, sino detallando si el piso recibe luz de día o de tarde, o si el sol pega más fuerte en invierno o en verano.

Si no tienes muy claro cuál orientación es la que más buscan los compradores, en este post puedes encontrar las mejores orientaciones para comprar un piso en Barcelona.

5- La descripción de tu vivienda (detalles de la información)

Se suele decir que, al momento de comprar una casa, una persona tarda 20 segundos en escanear los 4 factores más rápidamente reconocibles en el anuncio de tu vivienda:

  1. Las fotos
  2. Ubicación
  3. Precio
  4. La descripción

En esos 20 segundos -que no son nada-, el comprador se hará una idea de qué tan valiosa y qué tanto potencial puede encontrar en una vivienda. Haz que cuenten.

Ya hemos hablado de las fotos, la ubicación y el precio; y la enorme importancia de estos factores. En la ubicación tendrás las manos atadas. En el precio, podrás fijar un valor justo para llamar la atención desde el principio.

Pero el factor que engloba a todos los demás, es la calidad de la descripción de tu vivienda.

Si sobre la ubicación, la orientación y la superficie no tendrás control alguno para hacerlo más atractivo para las personas que están buscando comprar casa; lo que sí puedes hacer es darles toda la información desde un primer momento.

Este paso tan sencillo te hará destacar de prácticamente todos tus competidores, le aportarás un valor añadido a tu vivienda que el comprador notará apenas en los primeros 20 segundos. Y recuerda, las primeras impresiones son importantes.

Hablará de tu seriedad, de tu profesionalismo, de tu buen hacer y de la confianza que esa persona tendrá en tu vivienda y, por lo tanto, en ti. La calidad de los detalles del anuncio habla de la casa, pero también habla de ti.

El comprador verá desde un primer momento un anuncio pulcro, completo, profesional, con fotos de buena calidad y un precio justo.

De manera inconsciente, registrará toda esta información para crearse una idea de quién es la persona que está vendiendo esa vivienda.

Además, con una detallada información de los materiales, los acabados, las habitaciones y demás características de la vivienda, filtrarás de manera eficiente a los clientes y evitarás mal entendidos y pérdidas de tiempo.

6- Documentación de la vivienda

Un factor muy ligado al anterior, y que hablará rápidamente de tu manera de ser y, por tanto, de negociar, será la documentación que seas capaz de entregarle al potencial comprador desde un primer momento.

Es cierto que no será algo decisivo para atraer visitas, pero sí lo será para “cerrar el trato”.

Desde la primera visita, deja preparada documentación de interés para que ningún potencial comprador se vaya con dudas: recibos de la comunidad, ficha de eficiencia energética, información de materiales y acabados, datos catastrales y demás.

Te servirá para fortalecer esa imagen de seriedad y buen hacer que te has ganado con tu anuncio profesional.

Deja claro, con documentos y recibos, cuántos y cuáles son los gastos secundarios que genera la vivienda; como gastos de comunidad o recibos de luz.

Al final, este factor te ayudará en el proceso de negociación; por lo que es muy importante.

Conclusión

A la hora de vender una casa, cada detalle cuenta. Desde la profundidad y la calidad de información que puedas brindarle al comprador, hasta la imagen que ellos se hagan de ti -como vendedor- durante los primeros segundos que vean tu anuncio en la web.

Si hay un factor sobre el que tú tendrás control a la hora de vender tu casa, es la imagen de ti y de tu vivienda que seas capaz de proyectar en la descripción y el anuncio de tu casa.

Por el contrario, si envías una descripción que parece receta de cocina, con fotos mal tomadas y con la casa sucia y desordenada, también estarás proyectando una imagen. Y el comprador tardará menos de 20 segundos en desechar tu vivienda (y quizás era justo lo que buscaba).

Así que tómate el asunto con seriedad y recuerda que, al vender tu casa, lo que estás haciendo es posicionar un producto en el mercado. Debes de buscar ser el mejor, el líder en tu sector (el que más visitas y mejor ofertas reciba).

Para lograrlo, básicamente necesitarás dos consejos: conocer qué es lo que el comprador está buscando (y te lo hemos contado en este post), y ofrecérselo. Lo demás, ya depende de ti.

¡Éxitos con la venta de tu vivienda!

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